投稿者: たまい税理士事務所

　独立した第三者間で不動産売買が行われる場合、その売買価額について税務上の問題は通常生じません。しかし、同族関係にある会社と役員の間で行われる不動産売買については、その売買価額の決定に恣意性が介入する可能性があります。
　その結果、会社又は役員のいずれかが過大に利益を受けたり、税負担が不当に軽減されたりするため、その売買価額が適正であるか否かについて税務署のチェックは厳しいものとなります。
　もし、その売買価額が適正でないと判断された場合には、思わぬ税負担が生じることもありますので、売買価額は慎重に決定しなければなりません。
　今回は、同族関係にある会社と役員の間で行われる不動産売買について、その売買価額（時価）の算定方法を確認します。

１．不動産の適正な時価とは？

　時価とは、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われた場合に通常成立すると認められる価額、すなわち客観的な交換価値をいうものと一般的に解されています。
　しかし、所得税法・法人税法では「その時における価額」とされているだけで、時価の算定方法を示した明確な規定はありません。
　一方、通達には時価に関するいくつかの規定があります。法人税基本通達4-1-3及び9-1-3（時価）では、時価について「当該資産が使用収益されるものとしてその時において譲渡される場合に通常付される価額」と規定しています。
　また、法人税基本通達4-1-8及び9-1-19（減価償却資産の時価）では、「当該資産の再取得価額を基礎として旧定率法により償却を行ったものとした場合に計算される未償却残高に相当する金額によっているときは、これを認める」旨が規定されています。
　さらに、法人税基本通達12の3-2-1（連結納税の開始等に伴う時価評価資産に係る時価の意義(2)土地）において、「当該土地につき近傍類地の売買実例を基礎として合理的に算定した価額又は当該土地につきその近傍類地の公示価格等から合理的に算定した価額をもって当該土地の価額とする方法」によりその時の価額を算定しているときは、課税上弊害がない限りこれを認めると規定しています。
　これらの通達などを基に、以下で不動産（土地と建物）の時価の算定方法をみていきます。

２．土地の時価の算定方法

(1) 一般的な時価の算定方法

　実務上採用されている適正な時価の算定方法には、以下のものがあります。

① 不動産鑑定評価に基づく方法
　不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準等に基づき算定する方法です。合理的な方法の一つですが、不動産鑑定士に対する報酬などの費用負担を伴います。

② 売買実例価額に基づく方法
　類似する近隣の売買実例との比較等により算定する方法です。所得税法・法人税法では、最も合理的で相当な方法と解されていますが、実際に売買実例に基づいて時価を算定することは、時間的、場所的及び物件的、用途的な同一性の点で、類似した物件の売買実例を把握することに技術面や費用面で困難を伴うことが多いといえます。

③ 地価公示価格に基づく方法
　類似する近隣の地価公示価格に基づき算定する方法です。土地の形状などの条件が異なる場合には、土地の補正等が必要になります。

④ 相続税評価額÷80％
　路線価が地価公示価格の80％を目安に設定されているため、路線価地域に所在する土地の相続税評価額を地価公示価格の水準に置き換える方法です。

⑤ 固定資産評価額÷70％
　固定資産評価額が地価公示価格の70％を目安に設定されているため、土地の固定資産税評価額を地価公示価格の水準に置き換える方法です。

(2) 公示価格比準倍率による算定方法（参考）

　公示価格比準倍率による算定方法とは、過去の裁判（東京高裁平3.11.21、千葉地裁平3.2.28，東京高裁平1.9.25）で採用された時価の算定方法であり、相続税評価額に公示価格比準倍率及び時点修正率を乗じて時価（公示価格水準）を算定する方法です。
　具体的な算定方法は、次のとおりです。

　次の簡単な数値例で、上記計算式の確認をします。

　この公示価格比準倍率による算定方法は、過去の裁判（個人から法人への土地の譲渡価額について、所得税法59条1項2号（みなし課税）及び法人税法22条（受贈益の認定課税）の適用の可否が争われた裁判）において被告である税務署長が主張した時価の算定方法です。
　この判決の中で「公示価格は客観的な取引価格に近いものであるが、通常は時価をある程度下回るものであることは公知の事実である」と判示されており、この方法により算定した価額は、基本的には当該土地の時価を上回ることはなく、時価の範囲内での更正処分を認めたものです。したがって、この方法により算定した価額がただちに税務上の時価であるとはいえませんが、先に述べた法人税基本通達12の3-2-1にあるように、土地の時価の算定方法の一つとして参考になる評価方法といえます。

３．建物の時価の算定方法

　実務上採用されている適正な時価の算定方法には、以下のものがあります。

① 不動産鑑定評価に基づく方法
　不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準等に基づき算定する方法です。

② 売買実例価額に基づく方法
　類似する近隣の売買実例との比較等により算定する方法です。評価の対象となる建物が中古物件の場合には、近隣の取引事例の把握が困難な場合が多いと思われます。

③ 相続税評価額（固定資産税評価額）に基づく方法
　固定資産税評価額による方法です。利用状況に応じ、自家用家屋、貸付用家屋に区分されます。

④ 再取得価額から減価償却額を控除する方法（複成価格法）
　売買を行う時点で、新品として取得する場合の価額（再取得価額）から経過年数に応じた減価償却額を控除する方法です。
　なお、建物の再取得価額は、国土交通省の建築統計年報等に基づく建築価額当により計算することができます。

　費用処理により未払役員賞与を計上していたところ、その後の市場環境の悪化等による資金繰りのひっ迫のため、役員が未払役員賞与の受給を辞退することがあります。
　今回は、このような場合の税務上の取扱いについて確認します。

１．法人税法上の取扱い

　役員賞与は、事前確定届出により支給額があらかじめ定められており、かつ、その通りの支給が行われた場合に限り、当該事業年度の損金に算入されます。したがって、事前確定届出をしないで役員賞与を未払計上した場合や事前確定届出をしていても役員賞与を未払計上した場合は、損金不算入となります。
　また、この損金不算入の未払役員賞与を支給しないこととなり、役員から債務免除を受けた場合は、未払賞与に係る債務免除であっても、これにより生じた債務免除益は、原則としてその免除を受けた事業年度の益金の額に算入されます。
　ただし、損金不算入の未払賞与に係る債務免除益に課税するというのは不合理ですので、その債務免除が次の(1)～(4)に掲げる要件を満たすときは、その未払賞与に係る債務免除益は益金に算入しないことができるように取り扱われています。

(1) 支給しないこととなった原因が、会社の整理、事業の再建、業績不振のためのものであること
(2) 支給しないことが、取締役会等の決議に基づき決定されたこと
(3) 支給しないこととなる金額が、未払賞与金の全額又は大部分であること
(4) 支給しないこととなる金額が、その支給を受ける金額に応じて計算される等一定の基準によっていること

２．所得税法上の取扱い

　役員賞与については、株主総会等の決議があった日に給与所得の収入金額に算入すべきこととされ、その決議が総額のみで各人ごとの支給額を定めていないときは、各人ごとの支給額が具体的に定められた日に収入金額に算入すべきこととされています。
　このように給与所得の収入金額に算入した役員が賞与の受領を辞退した場合には、「資産の譲渡代金が回収不能となった場合等の所得計算の特例」（所得税法第64条）を適用して、債務免除した金額に対応する部分の金額は、個人の所得金額の計算上なかったものとみなすこととされています。

３．源泉徴収の取扱い

　役員や使用人に毎月支払われる給与等が、定められた支給日に支払われずに未払となる場合、源泉徴収は給与等を実際に支払う際に行いますので、原則として支払われるまでは源泉徴収は行われないこととなります_※。
 ただし、役員に対する賞与は、支払の確定した日から1年を経過した日までにその支払がされない場合には、その1年を経過した日において支払があったものとみなされ源泉徴収を行います。
 この支払があったものとみなされた役員賞与について、その後、賞与の受給辞退が行われても、その未払賞与につき源泉徴収した税額は、その源泉徴収をした源泉徴収義務者に還付する過誤納金とはなりません。

※ 年末調整を行う際に未払が残っている場合は、その未払となっている給与等の金額も年間の給与等の支払金額の総額に含めるとともに、その未払給与等に対応する所得税及び復興特別所得税の額も年間の所得税及び復興特別所得税の額の総額に含めたところで年末調整を行います。

　一方、法人の債務超過の状態が相当期間継続し、賞与の支払いを受けることができないと認められる場合にその賞与の受給辞退が行われたときは、源泉徴収をする必要はありません。
　また、その法人について次のような特殊事情があった場合に、一般債権者の損失を軽減するために役員賞与の受給を辞退したときは、辞退により支払わないこととなった部分については源泉徴収をしなくてもよいこととされています。

(1) 整理開始の命令又は特別清算の開始命令を受けたこと等
(2) 破産手続の開始決定を受けたこと
(3) 更生手続の開始決定を受けたこと
(4) 事業不振のため会社整理の状態に陥り、債権者集会等の協議決定により債務の切捨てを行ったこと

１．令和3年度改正の内容

　2021（令和3）年度税制改正で、中小企業経営強化税制（中小企業者等が特定経営力向上設備等を取得した場合の特別償却又は特別税額控除制度）の見直しが行われ、従前の対象設備（A類型・B類型・C類型）に「経営資源集約化設備（D類型）」が追加された上で、その適用期限が2年間延長されました。
　中小企業経営強化税制の改正内容は、次のとおりです。

(1) 中小企業者等の範囲

　中小企業者の判定における大規模法人から一定の独立行政法人中小企業基盤整備機構を除外する特例が廃止されました。

(2) 特定経営力向上設備等の範囲

　特定経営力向上設備等の対象に、計画終了年度に修正ROA又は有形固定資産回転率が一定以上上昇する経営力向上計画を実施するために必要不可欠な設備が加えられました。

(3) 適用期間

　2021（令和3）年4月1日から2023（令和5）年3月31日までの間に取得等する特定経営力向上設備等について適用されます。

　これらの改正を踏まえて、改正後の制度の内容を以下にまとめます。

２．改正後の中小企業経営強化税制

　中小企業者等_※1で青色申告書を提出するもののうち、中小企業等経営強化法の認定を受けた同法の中小企業者等に該当するもの_※2が、2021（令和3）年4月1日から2023（令和5）年3月31日までの間に新品の特定経営力向上設備等_※3の取得又は制作をして、その者の営む指定事業_※4の用に供した場合には、即時償却又はその取得価額の7％（一定の中小企業者等_※5の場合は10％）相当額の税額控除ができます。
　ただし、その事業年度の所得に対する法人税の額（個人事業主の場合は、所得税の額）の20％相当額を限度_※6とし、限度を超える部分の金額については1年間の繰越しが認められています。
　なお、中小企業者等のうち特定中小企業者等_※4以外の法人については、税額控除はできません。

※1 中小企業者等とは、青色申告書を提出する者のうち、以下のイ～ハに該当するものをいいます。
イ．中小企業者（中小企業者については、本ブログ記事「租税特別措置法上の『中小企業者』の定義とその判定時期」をご参照ください。ただし、本制度においては、中小企業者の判定における大規模法人から一定の独立行政法人中小企業基盤整備機構が除外する特例が廃止されています。）
ロ．常時使用する従業員数が1,000人以下の個人事業主
ハ．農業協同組合、農業協同組合連合会、中小企業等協同組合、出資組合である商工組合及び商工組合連合会、商店街振興組合、内航海運組合、内航海運組合連合会、出資組合である生活衛生同業組合、漁業協同組合、漁業協同組合連合会、水産加工業協同組合、水産加工業協同組合連合会、森林組合並びに森林組合連合会

※2 本税制の適用対象法人は、租税特別措置法に定める中小企業者、農業協同組合等又は商店街振興組合で、青色申告書を提出するものに該当することに加え、中小企業等経営強化法の中小企業者等にも該当して同法の認定を受けることが必要です。ただ、措置法の中小企業者及び商店街振興組合は基本的に経営強化法の中小企業者等にも該当しますが、措置法の農業協同組合等は経営強化法の中小企業者等に該当するものとしないものがありますので、それぞれの根拠法令の確認が必要です。

※3 特定経営力向上設備等とは、中小企業等経営強化法に規定する次の設備をいいます。
イ．生産性向上設備（A類型）
　下表の対象設備のうち、以下の2つの要件を満たすもの
(ｲ) 一定期間内に販売されたモデル（最新モデルである必要はありません）
(ﾛ) 経営力の向上に資するものの指標（生産効率、エネルギー効率、精度など）が旧モデルと比較して年平均1％以上向上している設備（ソフトウェアについては、情報収集機能及び分析・指示機能を有するもの）

(注) 以下の㋑～㋥は、B類型、C類型についても同様です。
㋑ 機械装置のうち、発電の用に供する設備にあっては、主として電気の販売を行うために取得又は製作をするもの（経営力向上計画の実施時期のうちで発電した電気の販売を行う期間中の発電量のうち、販売を行うことが見込まれる電気の量が占める割合が2分の1を超える発電設備等。以下同じ）を除きます。
㋺ 器具備品のうち、医療機器にあっては、医療保健業を行う事業者が取得又は製作をするものを除きます。
㋩ 建物附属設備のうち、医療保健業を行う事業者が取得又は建設をするものを除くものとし、発電の用に供する設備にあっては主として電気の販売を行うために取得又は建設をするものを除きます。
㋥ ソフトウェアのうち、複写して販売するための原本、開発研究用のもの、サーバー用OSのうち一定のものなどは除きます（中小企業投資促進税制と同様）。

ロ．収益力強化設備（B類型）
　下表の対象設備のうち、年平均の投資利益率が5％以上となることが見込まれることにつき、経済産業大臣（経済産業局）の確認を受けた投資計画に記載された投資の目的を達成するために必要不可欠な設備

ハ．デジタル化設備（C類型）
　下表の対象設備のうち、事業プロセスの①遠隔操作、②可視化、③自動制御化のいずれかを可能にする設備として、経済産業大臣（経済産業局）の確認を受けた投資計画に記載された投資の目的を達成するために必要不可欠な設備

ニ．経営資源集約化設備（D類型）
　修正ROA又は有形固定資産回転率が一定以上上昇する設備

※4 指定事業とは、製造業、建設業、農業、林業、漁業、水産養殖業、鉱業、採石業、砂利採取業、卸売業、小売業、一般旅客自動車運送業、道路貨物運送業、倉庫業、港湾運送業、ガス業、料理店業その他の飲食店業（一定の類型を除き（注㋥参照）、料亭、バー、キャバレー、ナイトクラブ、その他これらに類する事業を除きます。）、海洋運輸業及び沿海運輸業、内航船舶貸渡業、旅行業、こん包業、郵便業、損害保険代理
業、情報通信業、駐車場業、学術研究、専門・技術サービス業、不動産業、物品賃貸業、広告業、宿泊業、洗濯・理容・美容・浴場業、その他の生活関連サービス業、医療、福祉業、社会保険・社会福祉・介護事業、教育、学習支援業、映画業、協同組合（他に分類されないもの）、サービス業（他に分類されないもの）をいいます。

（注）㋑ 中小企業投資促進税制の対象事業に該当する全ての事業が、中小企業経営強化税制の指定事業となります。
㋺ 電気業、水道業、鉄道業、航空運輸業、銀行業、娯楽業（映画業を除く）等は対象になりません。
㋩ 風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律第2条第5項に規定する性風俗関連特殊営業に該当するものを除きます。
㋥ 風俗営業に該当するものは、①料亭、バー、キャバレー、ナイトクラブその他これらに類する飲食店業で生活衛生同業組合の組合員が営むもの、②宿泊業のうち旅館業、ホテル業で風俗営業の許可を受けているもの、以外は指定事業から除かれます。

※5 一定の中小企業者等とは、中小企業者等のうち資本金の額若しくは出資金の額が3,000万円以下の法人、農業協同組合等又は商店街振興組合をいいます。

※6 税額控除額は、中小企業経営強化税制、中小企業投資促進税制の控除税額の合計で、その事業年度の法人税額又は所得税額の20％が上限となります。

１．商業・サービス業・農林水産業活性化税制の廃止

　2021（令和3）年度税制改正で、「商業・サービス業・農林水産業活性化税制（特定中小企業者等が経営改善設備を取得した場合の特別償却又は特別税額控除制度）」が適用期限（2021（令和3）年3月31日）の到来をもって廃止されました。
　この商業・サービス業・農林水産業活性化税制の対象者（商店街振興組合）や対象事業（不動産業等）を「中小企業投資促進税制（中小企業者等が機械等を取得した場合の特別償却又は特別税額控除制度）」に盛り込む形で制度が一本化され、中小企業投資促進税制の適用期限が2年間延長されました。
　中小企業投資促進税制の改正内容は、次のとおりです。

(1) 中小企業者等の範囲

　中小企業者等の範囲について、次の見直しが行われました。

① 本制度の対象となる中小企業者等に商店街振興組合が追加されました。
② 中小企業者の判定における大規模法人から一定の独立行政法人中小企業基盤整備機構を除外する特例が廃止されました。

(2) 指定事業の範囲

　対象となる指定事業に、次の事業が追加されました。

① 不動産業
② 物品賃貸業
③ 料亭、バー、キャバレー、ナイトクラブその他これらに類する事業（生活衛生同業組合の組合員が行うものに限る）

(3) 特定機械装置等の範囲

　本制度の対象となる減価償却資産から、匿名組合契約その他これに類する一定の契約の目的である事業の用に供するものが除外されました。

(4) 適用期間

　2021（令和3）年4月1日から2023（令和5）年3月31日までの間に取得等する特定機械装置等について適用されます。

　これらの改正を踏まえて、改正後の制度の内容を以下にまとめます。

２．改正後の中小企業投資促進税制

　中小企業者等_※1で青色申告書を提出するものが、2021（令和3）年4月1日から2023（令和5）年3月31日までの間に新品の特定機械装置等_※2の取得又は制作をして、その者の営む指定事業_※3の用に供した場合には、基準取得価額（特定機械装置等の取得価額として一定のもの）の30％相当額の特別償却又は7％相当額の税額控除ができます。
　ただし、その事業年度の所得に対する法人税の額（個人事業主の場合は、所得税の額）の20％相当額を限度_※4とし、限度を超える部分の金額については1年間の繰越しが認められています。
　なお、中小企業者等のうち特定中小企業者等_※5以外の法人については、税額控除はできません。

※1 中小企業者等とは、青色申告書を提出する者のうち、以下のイ～ハに該当するものをいいます。
イ．中小企業者（中小企業者については、本ブログ記事「租税特別措置法上の『中小企業者』の定義とその判定時期」をご参照ください。ただし、本制度においては、中小企業者の判定における大規模法人から一定の独立行政法人中小企業基盤整備機構が除外する特例が廃止されています。）
ロ．常時使用する従業員数が1,000人以下の個人事業主
ハ．農業協同組合、農業協同組合連合会、中小企業等協同組合、出資組合である商工組合及び商工組合連合会、商店街振興組合、内航海運組合、内航海運組合連合会、出資組合である生活衛生同業組合、漁業協同組合、漁業協同組合連合会、水産加工業協同組合、水産加工業協同組合連合会、森林組合並びに森林組合連合会

※2 特定機械装置等とは、次のイ～ホの減価償却資産をいいます。ただし、匿名組合契約その他これに類する一定の契約の目的である事業の用に供するものは除外されます。
イ．機会及び装置で1台又は1基の取得価額が160万円以上のもの
ロ．製品の品質管理の向上等に資する測定工具及び検査工具で1台又は1基の取得価額が120万円以上のもの（その事業年度の取得価額の合計額が120万円以上のもの（1台又は1基の取得価額が30万円未満のものを除く）を含む）
ハ．一定のソフトウェアで一のソフトウェアの取得価額が70万円以上のもの（その事業年度の取得価額の合計額が70万円以上のもの（少額減価償却資産及び一括償却資産の適用を受けたものを除く）を含む）
ニ．車両重量が3.5トン以上の普通自動車で貨物の運送の用に供するもの
ホ．内航海運業の用に供される船舶

※3 指定事業とは、製造業、建設業、農業、林業、漁業、水産養殖業、鉱業、卸売業、道路貨物運送業、倉庫業、港湾運送業、ガス業、小売業、料理店業その他の飲食店業（料亭、バー、キャバレー、ナイトクラブその他これらに類する事業については生活衛生同業組合の組合員が行うものに限る）、一般旅客自動車運送業、海洋運輸業及び沿海運輸業、内航船舶賃貸業、旅行業、こん包業、郵便業、通信業、損害保険代理業及びサービス業（映画業以外の娯楽業を除く）、不動産業、物品賃貸業をいいます。

※4 税額控除額は、中小企業経営強化税制、中小企業投資促進税制の控除税額の合計で、その事業年度の法人税額又は所得税額の20％が上限となります。

※5 特定中小企業者等とは、中小企業者等のうち資本金の額若しくは出資金の額が3,000万円以下の法人又は農業協同組合等をいいます。