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　個人事業主が賃貸住宅を自宅兼事務所として使用する場合は、その家賃の一部を必要経費とすることができます。例えば、自宅の総床面積に占める事務所部分の面積の割合が20％だとしたら、家賃の20％を地代家賃として必要経費にすることができます。
　では、このような取り扱いは、法人にもあるのでしょうか？創業間もない法人は、自宅である賃貸住宅を本店所在地として登記し、個人事業主と同じように自宅の一角を事務所部分として使用することがあります。この場合、その家賃は法人の経費にできるのでしょうか？

１．個人名義の賃貸借契約の場合

　法人の社長が個人名義で賃貸借契約をしている場合、社長が貸主（不動産オーナー）に支払った家賃の一部は、地代家賃として法人の経費とすることができます。
　家賃のうち経費にできるのは、個人事業主の場合と同様に、自宅の総床面積に占める事務所部分の面積の割合に応じた部分です。
　この場合、法人から賃貸借契約の名義人である社長へ家賃を支払うことになります。したがって、勘定科目内訳書（地代家賃等の内訳書）の貸主欄には、不動産オーナーではなく社長の氏名・住所を記載します。
　ここで気になるのが、法人から家賃を受け取る社長に不動産所得が発生し、所得税の負担がかかるのではないかということですが、社長は不動産オーナーにも家賃を支払っているため所得は発生せず、確定申告は通常必要ありません。
　注意しなければならないのは、社長と法人との間で賃貸借（転貸借）契約を締結して契約書を残しておくということです。
　また、もともとの不動産オーナーと社長との賃貸借契約書に、転貸禁止条項や商用利用禁止条項がないことを確認しておくことも必要です。

２．法人名義の賃貸借契約の場合

　社長の自宅である賃貸住宅を、社長名義ではなく法人名義で賃貸借契約をした場合は、家賃のうち自宅兼事務所の事務所部分だけではなく、自宅部分の一部も経費にすることができます。法人が住宅を借り上げて社宅として取り扱うことによって、その家賃の住居部分の経費化が可能になります。
　この場合、社長は法人に対して社宅家賃を支払うことになりますが、その月額賃貸料は次の(1)と(2)のいずれか多い方の金額となります。

　ただし、その貸与した家屋の床面積（2以上の世帯を収容する構造の家屋については、1世帯として使用する部分の床面積。）が132㎡（木造家屋以外の家屋については99㎡）以下であるものに係る通常の賃貸料の額は、上記にかかわらず、次に掲げる算式により計算した金額となります。

　例えば、総床面積100㎡、事務所部分20㎡、家賃10万円の賃貸マンションを法人名義で借りた場合、法人の実質的な経費は次のようになります（便宜上、法人が支払う住居部分の賃借料の50％を社宅家賃としています）。

(1) 事務所部分：10万円×20㎡/100㎡＝2万円
(2) 社長が法人に支払う社宅家賃：（10万円-2万円）×50％＝4万円
(3) 法人の実質的な経費：10万円-4万円＝6万円

　法人は貸主である不動産オーナーに10万円の家賃を支払って地代家賃で費用処理しますが、社長から受け取る社宅家賃4万円を雑収入で収益計上するため、法人の実質的な経費は10万円-4万円＝6万円となります。

１．災害損失特別勘定の繰入れによる損金算入

　昨今の台風や地震などの自然災害の大型化により、被災地では被害が甚大になるケースがあります。
　この被災地の被害に対して、最近では損害保険会社は保険金を迅速に支払うようになってきています。一方、被害が甚大な場合は、修理業者に修理を依頼しても、資材や人員の不足などから実際に修理をしてもらうまでに長期間待たされることもあります。
　その結果、被災事業年度に保険金の支払いを受けたにもかかわらず、実際に修理が行われるのが翌事業年度にずれるという事態も起こります。そうすると、被災事業年度においては保険金収入だけが計上（益金算入）されることになり、翌事業年度の修理に充てられる資金が目減りしてしまうという問題が生じます。
　このような場合には、修理業者の見積額など合理的に見積もった金額を災害損失特別勘定繰入額として損金経理し、保険金収入があった被災事業年度の損金の額に算入することによって、保険金収入に係る課税を繰り延べることができます（法人税基本通達12-2-6）。
　また、被災資産の修繕費用等の見積額は、その修繕等を行うことが確実な被災資産につき、例えば次の金額によるなど合理的に見積もるものとされています （法人税基本通達12-2-8） 。

(1) 建設業者、製造業者等による当該被災資産に係る修繕費用等の見積額
(2) 相当部分が損壊等をした当該被災資産につき、次のイからロを控除した金額
　イ 再取得価額又は国土交通省建築物着工統計の工事費予定額から算定した建築価額等 を基礎として、その取得の時から被災事業年度終了の日まで償却を行ったものとした場合に計算される未償却残額
　ロ 被災事業年度終了の日における価額

　なお、この制度の適用を受けようとする場合は、災害損失特別勘定繰入額を損金経理により損金算入した事業年度の法人税の確定申告書に「災害損失特別勘定の損金算入に関する明細書」を添付する必要があります （法人税基本通達12-2-9） 。

２．災害損失特別勘定の経理処理

　以下において、簡単な数値例で経理処理を確認します（勘定科目名は一例です）。

(1) 被災資産につき、修理業者から見積もりを取って損害保険会社に保険金の支払いを請求したところ、1,000万円の保険金が支払われた。

(2) 修理業者の修理は翌事業年度に行われることになった。保険金収入の課税を繰り延べるため、決算で災害損失特別勘定1,000万円を設定した。

(3) 翌事業年度になって、950万円の修理が行われた。

※ 災害のあった日から1年を経過する日の属する事業年度において、災害損失特別勘定の残額がある場合には、その残額を取り崩して益金の額に算入することとなりますが、やむを得ない事情により修繕等が遅れているときは、税務署長の確認を受けることにより、その修繕等が完了すると見込まれる日の属する事業年度まで、災害損失特別勘定の残額の益金算入を延長することができます。

(4) 決算で災害損失特別勘定の残額を取り崩した。

１．修繕費か資本的支出か？

　LEDは消費電力が少ないので電気代の節約になり、また、寿命も長いので従来の蛍光灯よりも取替費用を抑えることができます。
　そのため、初期投資額はそれなりになるものの、長い目で見れば費用削減につながるため、店舗や事務所などで使用している蛍光灯を一斉に蛍光灯型LEDランプに取り替えるところも増えています。
　1本2本の交換なら、その購入費用を消耗品費などの勘定科目で費用処理することに躊躇することはないと思います。
　しかし、店舗や事務所のすべての蛍光灯を一斉にLEDに交換するとなると金額も高額になりますので、修繕費として費用処理できるのか、資本的支出として資産計上すべきなのかについて疑問が生じることもあると思います。
　そこで、次の設例をもとに、この点について考えます。

【取替の概要】
・店舗の蛍光灯100本すべてを、蛍光灯型LEDランプに取り替える。
　なお、この取替えに当たっては、建物の天井のピットに装着された照明設備（建物附　属設備）については、特に工事は行われない。
・蛍光灯型LEDランプの購入費用は、1本10,000円
・取付工事費は、1本1,000円
・取替えに係る費用総額は、1,100,000円

【取替メリット】
・消費電力が少ないので、電気代の削減になる
・寿命が長いので、費用が節約できる
・LEDランプの白色光は紫外線をほとんど含まないため、生鮮物や化学薬品に影響が小さく、また虫の飛来抑制にもなる
・安全で軽量である
・発熱が少ないため、空調に与える影響が少なく、エアコンなどに係る負担を軽減できる

２．部品の性能向上であって照明設備の価値向上ではない

　その支出が修繕費になるのか資本的支出になるのかについては、次のように規定されています。
　すなわち、法人がその有する固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち当該固定資産の通常の維持管理のため、又はき損した固定資産につきその原状を回復するために要したと認められる部分の金額は修繕費となります（法人税基本通達7-8-2）。
　一方、法人がその有する固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち、当該固定資産の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する金額は資本的支出となります（法人税法施行令第132条、法人税基本通達7-8-1）。

　本設例において考慮すべき点は、蛍光灯を蛍光灯型LEDランプに取り替えることで、節電効果や使用可能期間などが向上している事実をもって、その有する固定資産の価値を高め、又はその耐久性を増しているとして資本的支出に該当するのかどうかということです。
　この点について、蛍光灯（又は蛍光灯型LEDランプ）は、照明設備（建物附属設備）がその効用を発揮するための一つの部品であり、かつ、その部品の性能が高まったことをもって、建物附属設備として価値等が高まったとまではいえないと考えられます。
　したがって、本設例の蛍光灯型LEDランプ への取替費用（総額1,100,000円）は、修繕費として処理することが相当です。

　2以上の構造からなる建物（35階建ての高層ビルのうち、1階から8階までが鉄骨鉄筋コンクリート造で、9階から35階までが金属造のもの）の1階から15階までをA法人が取得し、16階から35階までをB法人が取得することになりました。
　この場合、A法人が取得する部分の耐用年数は、次のうちどちらで判定するのでしょうか？

(1) 1階から8階までを鉄骨鉄筋コンクリート造で判定し、9階から15階までを金属造で判定する
(2) 1階から15階まですべて金属造で判定する

１．耐通1-2-1（建物の構造の判定）

　結論を先に述べると、正解は(2)になります。直感的には、(1)の方が合理的な判定方法のように見えますが、耐用年数の適用等に関する取扱通達1-2-1（建物の構造の判定）では、次のように規定されています。

1-2-1　建物を構造により区分する場合において、どの構造に属するかは、その主要柱、耐力壁又ははり等その建物の主要部分により判定する。

　本件建物のように8階までが鉄骨鉄筋コンクリート造、9階から35階までが金属造の高層ビルについては、金属造部分が大部分を占めることから、建物全体が金属造と認められます。　
　一般に超高層ビルのように下部の一部が鉄骨鉄筋コンクリート造、その他の部分が金属造であって、全体として金属造に該当すると認められる場合において、その一部の所有権を取得したときは、当該部分が鉄骨鉄筋コンクリート造部分であっても、耐用年数を適用する場合の構造の判定に当たっては、耐用年数の適用等に関する取扱通達1-2-2（2以上の構造からなる建物）の適用がある場合を除き、その建物全体の構造により判定することが相当と考えられます。
　したがって、本件建物については、 耐用年数の適用等に関する取扱通達1-2-2の適用はありませんので、金属造の建物としてその用途に応じて耐用年数を適用します。

２．耐通1-2-2（2以上の構造からなる建物）

　上記のとおり、耐用年数を適用する場合の構造の判定に当たっては、耐用年数の適用等に関する取扱通達1-2-2（2以上の構造からなる建物）の適用がある場合を除き、その建物全体の構造により判定することが相当と考えられますが、 耐用年数の適用等に関する取扱通達1-2-2の内容は、次のとおりです。

1-2-2　一の建物が別表第一の「建物」に掲げる2以上の構造により構成されている場合において、構造別に区分することができ、かつ、それぞれが社会通念上別の建物とみられるもの（例えば、鉄筋コンクリート造り3階建の建物の上に更に木造建物を建築して4階建としたようなもの）であるときは、その建物については、それぞれの構造の異なるごとに区分して、その構造について定められた耐用年数を適用する。