タグ: 不動産所得

１．規模により異なる取扱い

　不動産所得の計算上、 不動産の貸付けが事業と称するに足りる規模（事業的規模）で営まれているか否かによって、経費の取扱いに差異が設けられています。差異のある主な項目は、次のとおりです。

(1) 資産損失（取壊し、除却、滅失等）
(2) 資産損失（災害等）
(3) 貸倒損失
(4) 貸倒引当金
(5) 青色事業専従者給与
(6) 事業専従者控除
(7) 青色申告特別控除
(8) 確定申告における延納に係る利子税　など

　これらの取扱いについては、不動産所得を生ずべき業務が事業的規模として行われている場合にのみ認められるものや、事業と称するに足りない規模（業務的規模）で行われている場合には制限がかかるものもあります。
　したがって、事業的規模と業務的規模による取扱いの差異を把握することは、不動産所得の計算上、適用誤りを防ぐためにも必要です。
　なお、事業的規模と業務的規模の判定については、本ブログ記事「土地の貸付けの事業的規模の判定基準」をご参照ください。

２．主な取扱いの差異

　上記１の8項目について、事業的規模と業務的規模における経費の取扱いの差異を一覧表にします。

　事業的規模と業務的規模における経費の取扱いの差異は上表のとおりですが、青色申告者は注意しなければならない点があります。業務的規模の場合の青色申告特別控除額が10万円であることはよく知られていますが_※、青色事業専従者給与について適用がないことは意外な盲点かもしれません。適用誤りがないようにご注意ください。

※ 不動産貸付けが業務的規模の場合でも、65万円控除を受けられる場合があります。詳しくは、本ブログ記事「建物・土地の貸付けの事業的規模の判定と65万円控除」をご参照ください。

　勤め先の転勤辞令により、それまで住んでいた自宅を賃貸に出すことがあります。この場合、賃貸人には不動産所得が生じることになりますが、不動産所得の計算上、賃貸している自宅の減価償却費は必要経費に算入することができます。
　今回は、自身の居住用（非業務用）から賃貸用（業務用）へ転用した場合の減価償却費の計算方法を確認しますが、その中でも複雑な計算を要する中古で取得した建物を非業務用から業務用に転用した場合を例に挙げます。

※ 新規取得資産のケースについては、本ブログ記事「自家用車を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費の計算」をご参照ください。

１．中古取得資産を業務用に転用した場合の減価償却費の計算

　中古で取得した建物を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費の計算には、2つのステップが必要です。次の設例により、計算方法を確認します。

(1) 業務用に転用した日における未償却残高

① 非業務用期間中の耐用年数と償却率
法定耐用年数の1.5倍に相当する年数_※1及び償却率_※2を求めます。
　22年×1.5＝33年→0.031
※1　1年未満の端数があるときは切り捨てます。
※2　償却率は、旧定額法の償却率を適用します（非業務用資産の減価の額の計算　は、2007（平成19）年4月1日以後に取得した資産であっても、旧定額法により計算することとなります）。

② 非業務用期間中の減価の額
非業務用期間における減価の額を旧定額法で計算します。
2014（平成26）年1月10日から2021（令和3）年3月31日まで→7年2か月と22日→7年_※
　20,000,000円×0.9×0.031×7年＝3,906,000円
※　非業務用期間に係る年数に1年未満の端数があるときは、6月以上の端数は1年とし、6月に満たない端数は切り捨てます。

③ 業務用に転用した日における未償却残高
　20,000,000円－3,906,000円＝16,094,000円

(2) 業務用に転用後の減価償却費の計算

① 業務用に転用後の耐用年数と償却率
業務用に転用後の耐用年数は、今後の使用可能期間の年数を合理的に見積もることができれば、その見積年数を耐用年数として計算しますが、今後の使用可能期間の年数を合理的に見積もることが困難な場合には、次のように簡便法により計算します。

イ．経過年数
2007（平成19）年6月10日から2014（平成26）年1月9日まで_※→6年7か月→79か月
※　経過年数には、2014（平成26）年1月10日から2021（令和3）年3月31日までの期間（非業務用期間）は含めません。

ロ．転用後の耐用年数（簡便法による耐用年数）
（264か月（法定耐用年数22年）-79か月（経過年数））＋79か月（経過年数）×0.2＝200.8か月→16.7年→16年_※
※　1年未満の端数の切捨ては、最後に行います。

ハ．転用後の償却率
16年→0.063_※
※　2014（平成26）年1月10日取得のため定額法の償却率となります。

② 業務用に転用後の減価償却費
　20,000,000円×0.063×9/12＝945,000円
なお、2021（令和3）年12月31日の未償却残高は次のとおりです。
　16,094,000円－945,000円＝15,149,000円

２．中古取得資産を業務用に転用した場合の減価償却の注意点

(1) 中古住宅の築後経過年数を計算するときの「取得の日」は、売買契約の締結の日ではなく引渡しの日をいいます。

(2) すぐ貸せる状態の貸家について、未入居という理由で減価償却費を計上できないことはありません。貸家をいつでも入居できる状態に整備し、入居者募集の広告も出して入居者にいつでも引き渡せる状態であれば、その年中に結果として入居者がいなかったとしても、業務の用に供したとして減価償却費を計上することができます。

(3) 今回は中古で取得した住宅を例に減価償却費の計算方法を確認しましたが、例えば、自家用車（非業務用）を事業用（業務用）に転用した場合なども同様の計算となります。

　被相続人が生前に不動産賃貸業を営んでおり、相続人がその不動産賃貸業を引き継ぐ場合には、いくつかの点に注意しなければなりません。
　例えば、引き継いだ賃貸用建物の減価償却費を計上するとき、取得価額をどのように決定すればいいのかについては、時価、簿価、相続税評価額などが頭に浮かびますが、これらを取得価額とすることはできるのでしょうか？
　また、相続で取得した賃貸用建物は、ほとんどの場合は中古資産に該当しますので、減価償却費を計上するときの耐用年数を「中古資産の耐用年数」（耐用年数省令第3条第1項）の規定で計算した耐用年数とすることができるのでしょうか？
　今回は、相続により賃貸用建物を取得した場合の減価償却等の注意点について確認します。

１．相続で取得した建物の取得価額と耐用年数

　冒頭で述べたように、相続により取得した建物の取得価額をいくらにすればよいかについては、思いつくままに挙げると、時価、簿価、あるいは相続税評価額などがあります。これらは、相続で取得した場合の取得価額になり得るのでしょうか？

　答えは「否」です。相続等により取得した資産について、所得税法施行令第126条第2項（減価償却資産の取得価額）_※1の規定では、所得税法第60条1項（贈与等により取得した資産の取得費等）_※2に規定する相続等により取得した資産が減価償却資産である場合の取得価額は、その減価償却資産を取得した者が引き続き所有していたものとみなした場合におけるその減価償却資産の取得価額に相当する金額とすることとされています。
　したがって、相続により取得した建物の取得価額は、時価、簿価、相続税評価額などではなく、被相続人の取得価額を相続人が引き継ぐこととなります。

　また、相続により取得した建物の耐用年数は、「中古資産の耐用年数」の規定で計算した耐用年数とすることができるのでしょうか？

　答えは「否」です。 耐用年数省令第3条第1項 に定める「中古資産の耐用年数」とは、次の計算式で計算した年数のことをいいます（その年数が2年未満となるときは2年とし、その年数に1年未満の端数があるときは切り捨てます）。

(1) 法定耐用年数の一部を経過した資産
　耐用年数＝法定耐用年数－経過年数×0.8
(2) 法定耐用年数の全部を経過した資産
　耐用年数＝法定耐用年数×0.2

　上述したように、相続等により取得した減価償却資産については、その減価償却資産を取得した者が引き続き所有していたものとみなされますので、相続により取得した建物の耐用年数を「中古資産の耐用年数」の規定で計算した耐用年数とすることはできません。

　以上から、相続（ 限定承認に係るものを除く ）により取得した建物については、被相続人から取得価額、耐用年数、経過年数及び未償却残高を引き継いで減価償却費を計算することになります。
　なお、建物については賃貸用建物という業務用資産を前提に述べてきましたが、非業務用資産であっても相続人から取得価額、耐用年数、経過年数及び未償却残高を引き継ぐ点は同じです。異なるのは、非業務用資産の減価償却費は、次のように計算する点です。

　取得価額×90％×法定耐用年数の1.5倍の年数に応ずる旧定額法の償却率×経過年数

（参考条文）
※1 所得税法施行令第126条第2項（減価償却資産の取得価額）では、次のように規定されています。

　法第60条第1項各号（贈与等により取得した資産の取得費等）に掲げる事由により取得した減価償却資産（法第40条第1項第1号（たな卸資産の贈与等の場合の総収入金額算入）の規定の適用があつたものを除く。）の前項に規定する取得価額は、当該減価償却資産を取得した者が引き続き所有していたものとみなした場合における当該減価償却資産のこの条及び次条第2項の規定による取得価額に相当する金額とする。

※2 所得税法第60条1項（贈与等により取得した資産の取得費等）では、次のように規定されています。

　居住者が次に掲げる事由により取得した前条第1項に規定する資産を譲渡した場合における事業所得の金額、山林所得の金額、譲渡所得の金額又は雑所得の金額の計算については、その者が引き続きこれを所有していたものとみなす。
一　贈与、相続（限定承認に係るものを除く。）又は遺贈（包括遺贈のうち限定承認に係るものを除く。）

２．青色申告承認申請書の提出期限に注意

　被相続人の不動産賃貸業を相続人が引き継ぐにあたって注意しなければならないことは、青色申告承認申請書の提出期限です。相続により事業を承継した場合の提出期限は、以下のとおりです。

(1) 被相続人が青色申告をしていた場合
　① 相続開始を知った日が1月1日～8月31日→相続開始日から4か月以内
　② 相続開始を知った日が9月1日～10月31日→その年の12月31日
　③ 相続開始を知った日が11月1日～12月31日→翌年2月15日
(2) 被相続人が白色申告をしていた場合
　① 相続開始を知った日が1月1日～1月15日→相続した年の3月15日
　② 相続開始を知った日が1月16日～12月31日→相続開始日から2か月以内

　相続により事業を承継した場合は、通常の提出期限と異なるケースもあります。青色申告承認申請書の提出はしているものの、期限に間に合っていない事例も見受けられますので、提出期限にはご注意ください。

３．遺産分割と所得の帰属に注意

　被相続人の不動産賃貸業を相続人が引き継ぐにあたって、もう一点注意しなければならないことがあります。それは、相続した賃貸物件から生じる所得の帰属です。
　結論だけ端的に述べると、遺産分割成立前の未分割の相続財産から生じた所得については、法定相続分に応じて各相続人に帰属することとなります。
　また、遺産分割成立後の相続財産から生じた所得については、実際にその相続財産を相続により取得した相続人に帰属することとなります。
　詳しくは、本ブログ記事「未分割の相続財産から生じた不動産所得の帰属は？」をご参照ください。
　

１．借主が立退料をもらったとき

　事務所や住居などを借りている個人が、その事務所などを明渡して立退料を受け取った場合には、所得税法上の各種所得の金額の計算上収入金額になります。
　受け取った立退料は、その内容から次の3つに区分され、その取扱いは次のようになります。

２．貸主が立退料を支払ったとき

　建物を賃貸している場合に、借家人に立ち退いてもらうため、立退料を支払うことがあります。このような立退料の取扱いは次のようになります。

３．貸主が居住するために支払う立退料

　上記2で見たように、不動産所得の基因となっていた建物の賃借人を立ち退かせるために支払う立退料は、不動産所得の必要経費になります。
　では、次のような場合、立退料は不動産所得の必要経費になるのでしょうか？
　例えば、サラリーマンが転勤のためマイホームを賃貸していましたが、人事異動で再びマイホームに住む必要が生じたため、借家人に家屋の明渡しを求めて立退料を支払った場合です。
　このサラリーマンは、転勤の期間中、受領した家賃を不動産所得として年々確定申告をしていましたので、自己が居住するために支払う今回の立退料も必要経費にしたいところです。
　しかし、結論を先に述べると、自己が居住するために支払う立退料は不動産所得の必要経費にはなりません。
　所得税法の必要経費の理念は、「収入を得るために必要な経費」とされています。したがって、立退料を支払った場合には、その立退料が収入を得るために必要なものであるかどうかが必要経費か否かを判断する基準となります。
　今回のケースでは、賃貸していた家屋から発生した家賃収入は立退料を支払う以前のものであり、立退料を支払ったことにより発生したものではありません。よって、自己が居住するために支払う立退料は「収入を得るために必要な経費」に該当せず家事費となり、不動産所得の必要経費にはなりません。

　不動産所得とは、不動産、不動産の上に存する権利、船舶又は航空機の貸付けによる所得をいいます。
　不動産の貸付けによる所得は、事業として行われている場合でも事業所得とはならずに不動産所得となります。
　 一方で不動産の貸付けによる所得は、人的役務の提供が主になるものや事業に付随して行われるものについては、事業所得や雑所得に区分されるものもあります。
　不動産の貸付けから生じる所得で、その所得区分を迷いやすい例を以下に挙げます。

１．不動産所得となるもの

(1) アパート、賃貸マンション、貸家、駐車場などの家賃収入
(2) 地上権、借地権などの貸付け、設定による収入（借地権等の設定のうち、一定金額以上の権利金を収入し た場合は、譲渡所得となります）
(3) 総トン数20トン以上の船舶の貸付収入
(4) 広告等のため、土地、家屋の屋上や側面などを使用させる場合の賃貸収入

２．事業所得又は雑所得となるもの

(1) ホテル、賄いつき下宿、時間貸し駐車場や自転車預り業の収入（事業又は雑）
(2) 従業員宿舎の収入（事業）
(3) 総トン数20トン未満の船舶の貸付収入（事業又は雑）
(4) 浴場業、飲食業における広告の掲示による収入（事業）

１．不動産所得の収入計上時期

　不動産を賃貸したことにより収受する地代・家賃、共益費などは、契約や慣習などにより支払日が定められている場合はその定められた支払日、支払日が定められていない場合は実際に支払を受けた日（ただし、請求があったときに支払うべきものと定められているものは、その請求の日）に不動産所得の収入金額に算入します。
　また、不動産を賃貸することにより一時に受け取る権利金や礼金は、貸し付ける資産の引渡しを必要とするものは引渡しのあった日、引渡しを必要としないものについては、契約の効力発生の日に収入金額に算入します。

　一方、敷金や保証金は本来は預り金ですから、受け取っても収入にはなりませんが、返還を要しないものは、返還を要しないことが確定した日にその金額を収入金額に算入する必要があります。

２．賃貸期間の経過に応じて返還しないこととなる敷金

　不動産の賃貸の際に収受する敷金や保証金は、原則として退去時に借主に返還しますので、不動産所得の計算上その預かった年分の収入金額には算入しません。
　しかし、敷金・保証金について、賃貸期間の経過に応じて返還しない金額が増加する定めとなっている場合は、その増加する部分の金額をそれぞれの年分の収入金額に算入する必要があります。
　以下の具体例で、収入金額に算入する部分の金額を確認します。

(1) 賃貸借契約の内容

　2019年（平成31年）3月6日に収受した敷金が400,000円で、敷金の返還条件が次の場合。

①1年以内に解約したときは、敷金の10％を返還しない
②2年以内に解約したときは、敷金の15％を返還しない
③2年を超えて解約したときは、敷金の20％を返還しない

(2) 収入金額に算入する部分の金額

①の場合
400,000円×10％（居住期間にかかわりなく返還しない割合を乗じます）＝40,000円を、2019年（平成31年分）の収入金額に算入します。

②の場合
400,000円×（15％－10％）＝20,000円を、2020年（平成32年分）の収入金額に算入します。

③の場合
400,000円×（20％－10％－5％）＝20,000円を、2021年（平成33年分）の収入金額に算入します。

　不動産所得の計算をするときは、敷金のすべてを預り金として処理する前に、敷金の返還条件を契約書で確認しておく必要があります。