投稿者: たまい税理士事務所

　勤め先の転勤辞令により、それまで住んでいた自宅を賃貸に出すことがあります。この場合、賃貸人には不動産所得が生じることになりますが、不動産所得の計算上、賃貸している自宅の減価償却費は必要経費に算入することができます。
　今回は、自身の居住用（非業務用）から賃貸用（業務用）へ転用した場合の減価償却費の計算方法を確認しますが、その中でも複雑な計算を要する中古で取得した建物を非業務用から業務用に転用した場合を例に挙げます。

※ 新規取得資産のケースについては、本ブログ記事「自家用車を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費の計算」をご参照ください。

１．中古取得資産を業務用に転用した場合の減価償却費の計算

　中古で取得した建物を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費の計算には、2つのステップが必要です。次の設例により、計算方法を確認します。

【設例】 　2014（平成26）年1月10日に中古の建物（木造）を購入し居住の用に供していましたが、転勤のため、当該建物を2021（令和3）年4月1日から賃貸（住宅用）することにしました。この場合の2021（令和3）年分の減価償却費の計算はどうなりますか。 　・中古の建物は、2007（平成19）年6月10日に新築されたものである。 　・中古の建物の取得価額は2,000万円 　・木造（住宅用）の法定耐用年数 22年

 

(1) 業務用に転用した日における未償却残高

① 非業務用期間中の耐用年数と償却率
法定耐用年数の1.5倍に相当する年数_※1及び償却率_※2を求めます。
　22年×1.5＝33年→0.031
※1　1年未満の端数があるときは切り捨てます。
※2　償却率は、旧定額法の償却率を適用します（非業務用資産の減価の額の計算　は、2007（平成19）年4月1日以後に取得した資産であっても、旧定額法により計算することとなります）。

② 非業務用期間中の減価の額
非業務用期間における減価の額を旧定額法で計算します。
2014（平成26）年1月10日から2021（令和3）年3月31日まで→7年2か月と22日→7年_※
　20,000,000円×0.9×0.031×7年＝3,906,000円
※　非業務用期間に係る年数に1年未満の端数があるときは、6月以上の端数は1年とし、6月に満たない端数は切り捨てます。

③ 業務用に転用した日における未償却残高
　20,000,000円－3,906,000円＝16,094,000円

(2) 業務用に転用後の減価償却費の計算

① 業務用に転用後の耐用年数と償却率
業務用に転用後の耐用年数は、今後の使用可能期間の年数を合理的に見積もることができれば、その見積年数を耐用年数として計算しますが、今後の使用可能期間の年数を合理的に見積もることが困難な場合には、次のように簡便法により計算します。

イ．経過年数
2007（平成19）年6月10日から2014（平成26）年1月9日まで_※→6年7か月→79か月
※　経過年数には、2014（平成26）年1月10日から2021（令和3）年3月31日までの期間（非業務用期間）は含めません。

ロ．転用後の耐用年数（簡便法による耐用年数）
（264か月（法定耐用年数22年）-79か月（経過年数））＋79か月（経過年数）×0.2＝200.8か月→16.7年→16年_※
※　1年未満の端数の切捨ては、最後に行います。

ハ．転用後の償却率
16年→0.063_※
※　2014（平成26）年1月10日取得のため定額法の償却率となります。

② 業務用に転用後の減価償却費
　20,000,000円×0.063×9/12＝945,000円
なお、2021（令和3）年12月31日の未償却残高は次のとおりです。
　16,094,000円－945,000円＝15,149,000円

２．中古取得資産を業務用に転用した場合の減価償却の注意点

(1) 中古住宅の築後経過年数を計算するときの「取得の日」は、売買契約の締結の日ではなく引渡しの日をいいます。

(2) すぐ貸せる状態の貸家について、未入居という理由で減価償却費を計上できないことはありません。貸家をいつでも入居できる状態に整備し、入居者募集の広告も出して入居者にいつでも引き渡せる状態であれば、その年中に結果として入居者がいなかったとしても、業務の用に供したとして減価償却費を計上することができます。

(3) 今回は中古で取得した住宅を例に減価償却費の計算方法を確認しましたが、例えば、自家用車（非業務用）を事業用（業務用）に転用した場合なども同様の計算となります。

　住宅借入金等特別控除（いわゆる住宅ローン控除）は、中古住宅の購入でも適用があります。しかし、築年数が20年（マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年）を超えているという理由で、住宅ローン控除の適用をあきらめる人もいます。
　築年数が20年を超えていても住宅ローン控除の適用を受ける方法はあり、その一つが耐震基準適合証明書を取得するというものです。
　耐震基準適合証明書を取得するメリットは住宅ローン控除だけではなく、登録免許税や不動産取得税、地震保険料などが安くなる等のメリットもありますので、耐震基準適合証明書の取得を検討する価値はあると思います。
　以下では、耐震基準適合証明書を取得して住宅ローン控除を受ける手続きについて確認します。

１．手続きの流れ

　耐震基準適合証明書とは、建物の耐震性が基準を満たすことを建築士等が証明する書類です。築年数が20年を超えている中古住宅について住宅ローン控除の適用を受けるにあたっては、この耐震基準適合証明書を取得するタイミングを間違うと住宅ローン控除を受けることができなくなりますので、注意しなければなりません。
　築年数20年超の木造一戸建ての場合、耐震基準適合証明書の取得には耐震改修工事が必要になる可能性が高いので、上図の手続きの流れＡ又はＢになるものと思われます。
　以下、手続きの流れを説明します。

【手続きの流れＡ】
① 現行の耐震基準に適合しない中古住宅の売買契約を締結します。
② 当該中古住宅について、建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関等に対して、耐震基準適合証明の仮申請（耐震改修工事を行う事業者が確定していない等の理由により、所有権移転登記までに申請が困難な場合）をします。
③ 仮申請をした後、当該中古住宅の所有権移転登記をします。
④ 当該家屋の耐震改修工事を行います。
⑤ 耐震改修工事が完了した当該家屋が現行の耐震基準に適合することについて、居住の用に供する日までに、耐震基準適合証明書の発行により証明を受けます。
⑥ 実際に当該中古住宅の引渡しを受けて居住開始した後に、住民票を移します。

【手続きの流れＢ】
① 現行の耐震基準に適合しない中古住宅の売買契約を締結します。
② 所有権移転登記の前に耐震改修工事が可能な場合は、当該家屋の耐震改修工事を行います。
③ 耐震改修工事が完了した当該家屋について、建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関等に対して、耐震基準適合証明の申請 をします。
④ 当該家屋が現行の耐震基準に適合することについて、所有権移転登記の前に、耐震基準適合証明書の発行により証明を受けます。
⑤ 当該中古住宅の所有権移転登記をします。
⑥ 実際に当該中古住宅の引渡しを受けて居住開始した後に、住民票を移します。

　手続きの流れＡにおいてもＢにおいても、重要なことは、必ず所有権移転登記の前に耐震基準適合証明の申請又は仮申請を行うということです。所有権移転登記の後で申請又は仮申請を行っても、住宅ローン控除の適用を受けることはできませんのでご注意ください。
　また、住民票の移動は、実際に物件の引渡しを受けて居住開始した後に行ってください。

２．令和3年11月末までの契約が必要

　築年数20年超の中古住宅を購入した場合の住宅ローン控除を受けるための手続きは以上ですが、2021（令和3）年分の所得税で中古住宅のローン控除を受けるためには、2021（令和3）年11月末までに売買契約を締結する必要があります。詳細は、本ブログ記事「住宅借入金等特別控除の適用要件等の見直し」をご参照ください。

　被相続人が生前に不動産賃貸業を営んでおり、相続人がその不動産賃貸業を引き継ぐ場合には、いくつかの点に注意しなければなりません。
　例えば、引き継いだ賃貸用建物の減価償却費を計上するとき、取得価額をどのように決定すればいいのかについては、時価、簿価、相続税評価額などが頭に浮かびますが、これらを取得価額とすることはできるのでしょうか？
　また、相続で取得した賃貸用建物は、ほとんどの場合は中古資産に該当しますので、減価償却費を計上するときの耐用年数を「中古資産の耐用年数」（耐用年数省令第3条第1項）の規定で計算した耐用年数とすることができるのでしょうか？
　今回は、相続により賃貸用建物を取得した場合の減価償却等の注意点について確認します。

１．相続で取得した建物の取得価額と耐用年数

　冒頭で述べたように、相続により取得した建物の取得価額をいくらにすればよいかについては、思いつくままに挙げると、時価、簿価、あるいは相続税評価額などがあります。これらは、相続で取得した場合の取得価額になり得るのでしょうか？

　答えは「否」です。相続等により取得した資産について、所得税法施行令第126条第2項（減価償却資産の取得価額）_※1の規定では、所得税法第60条1項（贈与等により取得した資産の取得費等）_※2に規定する相続等により取得した資産が減価償却資産である場合の取得価額は、その減価償却資産を取得した者が引き続き所有していたものとみなした場合におけるその減価償却資産の取得価額に相当する金額とすることとされています。
　したがって、相続により取得した建物の取得価額は、時価、簿価、相続税評価額などではなく、被相続人の取得価額を相続人が引き継ぐこととなります。

　また、相続により取得した建物の耐用年数は、「中古資産の耐用年数」の規定で計算した耐用年数とすることができるのでしょうか？

　答えは「否」です。 耐用年数省令第3条第1項 に定める「中古資産の耐用年数」とは、次の計算式で計算した年数のことをいいます（その年数が2年未満となるときは2年とし、その年数に1年未満の端数があるときは切り捨てます）。

(1) 法定耐用年数の一部を経過した資産
　耐用年数＝法定耐用年数－経過年数×0.8
(2) 法定耐用年数の全部を経過した資産
　耐用年数＝法定耐用年数×0.2

　上述したように、相続等により取得した減価償却資産については、その減価償却資産を取得した者が引き続き所有していたものとみなされますので、相続により取得した建物の耐用年数を「中古資産の耐用年数」の規定で計算した耐用年数とすることはできません。

　以上から、相続（ 限定承認に係るものを除く ）により取得した建物については、被相続人から取得価額、耐用年数、経過年数及び未償却残高を引き継いで減価償却費を計算することになります。
　なお、建物については賃貸用建物という業務用資産を前提に述べてきましたが、非業務用資産であっても相続人から取得価額、耐用年数、経過年数及び未償却残高を引き継ぐ点は同じです。異なるのは、非業務用資産の減価償却費は、次のように計算する点です。

　取得価額×90％×法定耐用年数の1.5倍の年数に応ずる旧定額法の償却率×経過年数

（参考条文）
※1 所得税法施行令第126条第2項（減価償却資産の取得価額）では、次のように規定されています。

　法第60条第1項各号（贈与等により取得した資産の取得費等）に掲げる事由により取得した減価償却資産（法第40条第1項第1号（たな卸資産の贈与等の場合の総収入金額算入）の規定の適用があつたものを除く。）の前項に規定する取得価額は、当該減価償却資産を取得した者が引き続き所有していたものとみなした場合における当該減価償却資産のこの条及び次条第2項の規定による取得価額に相当する金額とする。

※2 所得税法第60条1項（贈与等により取得した資産の取得費等）では、次のように規定されています。

　居住者が次に掲げる事由により取得した前条第1項に規定する資産を譲渡した場合における事業所得の金額、山林所得の金額、譲渡所得の金額又は雑所得の金額の計算については、その者が引き続きこれを所有していたものとみなす。
一　贈与、相続（限定承認に係るものを除く。）又は遺贈（包括遺贈のうち限定承認に係るものを除く。）

２．青色申告承認申請書の提出期限に注意

　被相続人の不動産賃貸業を相続人が引き継ぐにあたって注意しなければならないことは、青色申告承認申請書の提出期限です。相続により事業を承継した場合の提出期限は、以下のとおりです。

(1) 被相続人が青色申告をしていた場合
　① 相続開始を知った日が1月1日～8月31日→相続開始日から4か月以内
　② 相続開始を知った日が9月1日～10月31日→その年の12月31日
　③ 相続開始を知った日が11月1日～12月31日→翌年2月15日
(2) 被相続人が白色申告をしていた場合
　① 相続開始を知った日が1月1日～1月15日→相続した年の3月15日
　② 相続開始を知った日が1月16日～12月31日→相続開始日から2か月以内

　相続により事業を承継した場合は、通常の提出期限と異なるケースもあります。青色申告承認申請書の提出はしているものの、期限に間に合っていない事例も見受けられますので、提出期限にはご注意ください。

３．遺産分割と所得の帰属に注意

　被相続人の不動産賃貸業を相続人が引き継ぐにあたって、もう一点注意しなければならないことがあります。それは、相続した賃貸物件から生じる所得の帰属です。
　結論だけ端的に述べると、遺産分割成立前の未分割の相続財産から生じた所得については、法定相続分に応じて各相続人に帰属することとなります。
　また、遺産分割成立後の相続財産から生じた所得については、実際にその相続財産を相続により取得した相続人に帰属することとなります。
　詳しくは、本ブログ記事「未分割の相続財産から生じた不動産所得の帰属は？」をご参照ください。