投稿者: たまい税理士事務所

　不動産所得とは、不動産、不動産の上に存する権利、船舶又は航空機の貸付けによる所得をいいます。
　不動産の貸付けによる所得は、事業として行われている場合でも事業所得とはならずに不動産所得となります。
　 一方で不動産の貸付けによる所得は、人的役務の提供が主になるものや事業に付随して行われるものについては、事業所得や雑所得に区分されるものもあります。
　不動産の貸付けから生じる所得で、その所得区分を迷いやすい例を以下に挙げます。

１．不動産所得となるもの

(1) アパート、賃貸マンション、貸家、駐車場などの家賃収入
(2) 地上権、借地権などの貸付け、設定による収入（借地権等の設定のうち、一定金額以上の権利金を収入し た場合は、譲渡所得となります）
(3) 総トン数20トン以上の船舶の貸付収入
(4) 広告等のため、土地、家屋の屋上や側面などを使用させる場合の賃貸収入

２．事業所得又は雑所得となるもの

(1) ホテル、賄いつき下宿、時間貸し駐車場や自転車預り業の収入（事業又は雑）
(2) 従業員宿舎の収入（事業）
(3) 総トン数20トン未満の船舶の貸付収入（事業又は雑）
(4) 浴場業、飲食業における広告の掲示による収入（事業）

１．不動産所得の収入計上時期

　不動産を賃貸したことにより収受する地代・家賃、共益費などは、契約や慣習などにより支払日が定められている場合はその定められた支払日、支払日が定められていない場合は実際に支払を受けた日（ただし、請求があったときに支払うべきものと定められているものは、その請求の日）に不動産所得の収入金額に算入します。
　また、不動産を賃貸することにより一時に受け取る権利金や礼金は、貸し付ける資産の引渡しを必要とするものは引渡しのあった日、引渡しを必要としないものについては、契約の効力発生の日に収入金額に算入します。

　一方、敷金や保証金は本来は預り金ですから、受け取っても収入にはなりませんが、返還を要しないものは、返還を要しないことが確定した日にその金額を収入金額に算入する必要があります。

２．賃貸期間の経過に応じて返還しないこととなる敷金

　不動産の賃貸の際に収受する敷金や保証金は、原則として退去時に借主に返還しますので、不動産所得の計算上その預かった年分の収入金額には算入しません。
　しかし、敷金・保証金について、賃貸期間の経過に応じて返還しない金額が増加する定めとなっている場合は、その増加する部分の金額をそれぞれの年分の収入金額に算入する必要があります。
　以下の具体例で、収入金額に算入する部分の金額を確認します。

(1) 賃貸借契約の内容

　2019年（平成31年）3月6日に収受した敷金が400,000円で、敷金の返還条件が次の場合。

①1年以内に解約したときは、敷金の10％を返還しない
②2年以内に解約したときは、敷金の15％を返還しない
③2年を超えて解約したときは、敷金の20％を返還しない

(2) 収入金額に算入する部分の金額

①の場合
400,000円×10％（居住期間にかかわりなく返還しない割合を乗じます）＝40,000円を、2019年（平成31年分）の収入金額に算入します。

②の場合
400,000円×（15％－10％）＝20,000円を、2020年（平成32年分）の収入金額に算入します。

③の場合
400,000円×（20％－10％－5％）＝20,000円を、2021年（平成33年分）の収入金額に算入します。

　不動産所得の計算をするときは、敷金のすべてを預り金として処理する前に、敷金の返還条件を契約書で確認しておく必要があります。

１．申告分離課税

　2009年（平成21年）1月1日以後に支払を受けるべき上場株式等の配当所得については、総合課税に代えて申告分離課税により確定申告をすることができます。
　申告分離課税を選択した場合の留意点は次の通りです。

(1) 総合課税を選択した場合は配当控除の適用がありますが、申告分離課税を選択した場合は配当控除を適用することができません。

(2) その年分に生じた上場株式等の譲渡損失の金額と損益通算ができます。
　例えば、その年分のA株式の配当100とB株式の譲渡損失90を損益通算して、配当所得を10とすることができます。

(3) 前年以前3年以内に生じた上場株式等の譲渡損失を繰越控除することができます。
　例えば、その年分の配当100と3年前に生じた譲渡損失90を損益通算して、その年分の配当所得を10とすることができます。

(4) 確定申告をする上場株式等の配当所得のすべてについて、総合課税と申告分離課税のいずれかを選択しなければなりません。
　例えば、A株式は総合課税、B株式は申告分離課税という選択はできず、A・B株式ともに総合課税又はA・B株式ともに申告分離課税という選択をしなければなりません。

２．申告不要制度

　上場株式等の配当については、確定申告をしないで20.315％（所得税及び復興特別所得税15.315％、住民税5％）の税率による源泉徴収だけで課税関係を終了させることができます。
　申告不要制度を選択した場合の留意点は次の通りです。

(1) 上記１．(4)にある通り、上場株式等の配当所得のすべてについて総合課税と申告分離課税のいずれかを選択しなければなりませんが、1銘柄1回に支払われる配当等ごとに申告不要の特例を適用し、上場株式等の配当所得に算入せずに申告することは可能です。
　例えば、A・B株式ともに申告分離課税を選択している場合に、A株式の中間配当については申告分離課税で申告し、A株式の期末配当については申告不要とすることは可能です。
　なお、特定口座（源泉徴収選択口座）内配当等について申告不要の特例を適用する場合には、特定口座単位で行うことになります。

(2) 上記１．(2)(3)の損益通算の適用を受けるために確定申告書を提出する場合にも、申告不要の特例を適用することができます。
　例えば、A株式の配当60、B株式の配当40、C株式の譲渡損失90を損益通算して、60＋40－90＝10をその年分の配当所得とすることもできますし、B株式の配当40を申告しないで60－90＝△30の譲渡損失を翌年に繰り越すこともできます（この場合、A株式の配当は0となり、その年分の配当所得は0となります）。

１．固定資産税の前納報奨金の所得区分は？

　固定資産税は、通常年4回（原則として4月、7月、12月、2月ですが、市町村によって若干異なります）に分けて納付することになっていますが、第1回目の納期に全期分を前納した場合には、市税に未納がないことなどを条件に、年税額から前納報奨金を差し引いて納付することができます。
　この前納報奨金は所得になるのですが、その所得区分は、固定資産税の課税客体である固定資産の用途によって異なりますので、注意が必要です。
　事業用固定資産に係る固定資産税は必要経費となりますので、その前納報奨金は事業所得の収入金額になります。
　一方、業務用以外の固定資産に係る前納報奨金は、利息としての性格もなくその他の対価性もないため、一時所得となります。

２．過去の年分で必要経費に算入した固定資産税の還付を受けた場合

　土地・家屋（建物）の評価・課税誤りによって固定資産税を納め過ぎた場合に、その過徴収金が遡って還付される場合があります。
　固定資産税は不動産所得の計算上必要経費に算入されますが、過去の年分で必要経費に算入していた固定資産税が還付された場合は、貸付の規模によって処理が異なります。
　貸付の規模が業務的規模の場合には、過去において過大計上していた租税公課を減額する修正申告の手続きが必要となります。
　貸付の規模が事業的規模の場合には、その還付された年分の収入金額に算入します。

１．再居住した場合の適用要件

　住宅借入金等特別控除の適用を受けていた方が、2003年（平成15年）4月1日以降に転任命令に伴う転居等により控除が受けられなくなった後、その家屋に再び居住した場合は、次の要件を満たすことにより再居住年以後の年について、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができます。

(1) 転居の事由等

　勤務先からの転任の命令に伴う転居、その他これに準ずるやむを得ない事由により、その家屋を居住の用に供さなくなったこと

(2) 居住の用に供さなくなる日までに必要な手続

　「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」、未使用の「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書」、「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」を所轄税務署に提出

(3) 再適用をする最初の年分の必要書類

　「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書（再び居住の用に供した方用」、「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」、「住民票の写し」

(4) 再適用の制限

　再び居住の用に供した日の属する年に、その家屋を賃貸の用に供していた場合には、翌年以後の年についてこの特例の再適用が可能

２．再居住した場合の留意点

　したがって、例えば転地療養のため、家族全員で一時実家に移り住んだ場合には、「再居住の場合の再適用の特例」は受けられません。
　転地療養は、勤務先からの転任命令のような外的要因ではなく個人的事情であるため、上記要件の「やむを得ない事由」に該当しないからです。

　また、転勤が解消し再居住した年に賃貸していた場合に、年末時点では居住しているとして控除を受けることはできません。控除は翌年からとなりますので、ご注意ください。