カテゴリー: 所得税

１．支払調書の提出範囲

　「不動産の使用料等の支払調書」は、法人や不動産業者である個人（主として建物の賃貸借の代理や仲介を目的とする事業を営んでいる個人を除く）が、同一人に対して支払った家賃等でその年中の支払金額の合計が15万円を超えるものについては、税務署に提出しなければなりません。
　ただし、法人（人格のない社団等を含みます）に支払う不動産の使用料等については、賃借料を除く権利金、更新料等が対象となります。
　したがって、法人に対して家賃や賃借料のみを支払っている場合は、支払調書の提出は必要ありません。
　不動産の使用料等については下記２で述べますが、事務所や店舗等を賃借する場合に支払う家賃が一般的なケースだと思われます。
　この場合、例えば、法人が個人に対して毎月5万円の家賃を12か月支払った場合は、支払金額の合計が15万円を超えるので支払調書の提出が必要です。
　一方、法人が法人に対して毎月5万円の家賃を12か月支払って支払金額の合計が15万円を超えたとしても、支払調書の提出は必要ありません。

２．不動産の使用料等とは？

　不動産の使用料等とは、具体的には次のようなものをいいます。

(1) 土地、建物の賃借料
(2) 広告等のための塀や壁面等のように土地、建物の一部を使用する場合の賃借料
(3) 催物の会場を賃借する場合などの一時的な賃借料、陳列ケースの賃借料
(4) 地上権、地役権の設定あるいは不動産の賃借に伴って支払われるいわゆる権利金（返還を要しないこととなる保証金、敷金等を含みます）、礼金
(5) 契約期間の満了に伴い、または借地の上にある建物の増改築に伴って支払われるいわゆる更新料、承諾料
(6) 借地権や借家権を譲り受けた場合に地主や家主に支払われるいわゆる名義書換料　

３．定額の水道代・電気代は含まれるか？

　不動産の使用料等は上記のようなものが該当しますが、賃貸借契約書で次のように定められている場合は、不動産の使用料をいくらと考えればいいでしょうか？

　この賃貸借契約書では、毎月の賃料（家賃）50,000円以外に、水道代と電気代も毎月3,000円と5,000円を支払うことになっています。つまり、実際の使用量にかかわらず、水道代と電気代は賃料と同様に毎月定額を支払うことになります。
　このような場合、支払調書における不動産の使用料の金額は、賃料50,000円だけでいいのか、賃料に水道代と電気代を含めた58,000円（50,000円＋3,000円＋5,000円＝58,000円）とするのか迷います。
　結論は、毎月定額を支払う水道代・電気代も含めた58,000円を不動産の使用料の金額とします。
　名目は水道代・電気代となっていても、実際の使用量にかかわらず定額を支払うのであれば、実質的に賃料（家賃）といえるからです。

　例えば、不動産売買業を営む法人が個人の顧客から土地付建物を購入した場合、その金額が100万円を超えるときは「不動産等の譲受けの対価の支払調書」（以下「支払調書」といいます）を税務署に提出しなければなりません。
　この支払調書の書き方は、「給与所得の源泉徴収票等の法定調書の作成と提出の手引」に記載されています。しかし、土地のみを購入した場合の記載例はあるものの、土地付建物を購入した場合の記載例はありません。
　以下では、土地建物を一括購入した場合の支払調書の書き方を確認します。

１．支払調書の提出義務者

　支払調書を提出しなければならないのは、譲り受けた不動産、不動産の上に存する権利、総トン数20トン以上の船舶、航空機の対価の支払をする法人と不動産業者である個人です。
　ただし、不動産業者である個人のうち、主として建物の賃貸借の代理や仲介を目的とする事業を営んでいる方は、提出義務がありません。
　支払調書の提出範囲は、同一人に対するその年中の支払金額の合計が100万円を超えるものです。
　この100万円には、消費税および地方消費税の額を含めて判断しますが、消費税および地方消費税の額が明確に区分されている場合には、その額を含めないで判断しても差し支えありません。
　なお、不動産等の譲受けには、売買のほか、交換、競売、公売、収用、現物出資等による取得も含まれます。

２．支払調書の記載要領と記載例

　支払調書の各欄の書き方は、「給与所得の源泉徴収票等の法定調書の作成と提出の手引」に次のように記載されています。

　また、以下2つのケースについて、記載例が掲載されています。

　記載例1と記載例2は、いずれも土地を購入した場合のものであって、土地付建物を購入した場合（土地と建物を一括購入した場合）の記載例は掲載されていません。
　しかし、不動産販売業を営む法人にとって、土地付建物を購入するケースは頻繁に起こります。
　以下において、土地付建物を購入した場合の支払調書の記載例を確認します。

３．土地付建物を購入した場合の支払調書の記載例

(1) 土地と建物の対価の内訳がわかる場合

　土地付建物を購入した場合の支払金額が、売買契約書で土地と建物に分かれている場合は、それぞれの金額を支払調書に記載します。
　また、土地と建物の金額の内訳は明示されていないものの、売買契約書に消費税額の記載がある場合は、その消費税額から建物の金額を逆算し、支払総額を土地と建物に分けることができます。
　例えば、土地付建物の支払金額が3,000万円で、そのうち消費税額が100万円と売買契約書に記載されている場合は、100万円÷10％×1.1＝1,100万円が建物の支払金額になり、3,000万円-1,100万円＝1,900万円が土地の支払金額になります。

(2) 土地と建物の対価の内訳が不明の場合

　土地付建物を購入した場合の支払金額が、売買契約書で土地と建物に分かれておらず、消費税額も記載されていない場合は、どのように支払調書に記入すればよいでしょうか？
　もし、支払金額を合理的に土地と建物に分けることができる場合は、その分けた金額を支払調書に記載します。
　しかし、支払金額を合理的に土地と建物に分けることができない、あるいはその作業が煩雑である場合は、上記２の記載例2に準じて、次のように記入しても差し支えありません。

１．返還されない敷金等は支払調書を提出

　法人が個人に支払った不動産の①地代、②家賃、③権利金、④礼金、⑤更新料は、同一人に対するその年中の支払金額の合計額が15万円_※を超えるものについては、不動産の使用料等の支払調書（以下「支払調書」といいます）を作成して税務署に提出しなければなりません。
　一方、法人が法人に支払った上記①～⑤のうち、15万円_※を超える③～⑤については支払調書を税務署に提出しなければなりませんが、①と②は提出不要です。

※ 提出範囲の金額基準の15万円は、原則として消費税および地方消費税の額を含めて判断しますが、消費税および地方消費税の額が明確に区分されている場合には、その額を含めないで判断しても差し支えありません。

　なお、上記の③権利金とは、地上権、地役権の設定あるいは不動産の賃借に伴って支払われる権利金をいい、敷金、保証金等の名目のものであっても返還を要しない部分の金額及び月又は年の経過により返還を要しないこととなる部分の金額を含みます。
　したがって、返還されない敷金・保証金については支払調書の提出が必要です。
　例えば、法人が個人に対して建物の賃借に伴い300万円の保証金を支払いましたが、その保証金の50%相当額については、賃貸借契約上、返還されないことが明らかだとします。この場合は、その保証金の50%相当額である150万円と、その年中に支払われる家賃の金額を支払調書の「支払金額」欄に記載して税務署に提出します。

２．返還されない敷金等に係る支払調書の提出時期

　また、返還されない敷金、保証金等については、返還されないことが確定した都度、その年分の支払調書を提出することになります。
　敷金や保証金として賃貸人に提供される金額は、本来は賃借人の債務を担保するものであり、それ自体は賃貸人の収入となるものではありませんが、敷金や保証金などの名目で授受されるものの中には、当初から、あるいは一定期間が経過すれば、その全部又は一部が賃貸人に帰属することが契約書上で取り決められているものもあります。
　このようなものは、その実質が権利金や更新料等と何ら変わらないものであり、不動産所得の収入金額となりますが、その収入金額の計上時期は、必ずしもその賃貸借契約の終了時ではなく、返還を要しないことが確定した都度、その確定した金額を収入金額として計上することになっています。
　したがって、支払調書についても返還されないことが確定した日の翌年の1月31日までに、その確定した金額を支払金額として記載して提出することになります。

１．所得金額調整控除（子ども等）の適用対象者

　所得金額調整控除は2020年分（令和2年分）から適用されており、子ども・特別障害者等を有する者等の場合と給与所得と年金所得の双方を有する者の場合の2種類の控除があります。
　このうち、子ども・特別障害者等を有する者等の所得金額調整控除は、年末調整において適用することができます。
　一方、給与所得と年金所得の双方を有する者の所得金額調整控除については年末調整では適用を受けることができませんので、適用を受けようとする場合は確定申告をする必要があります。

　子ども・特別障害者等を有する者等の所得金額調整控除の適用を受けることができる人は、その年中の給与の収入金額が850万円を超える給与所得者で、次の(1)から(3)のいずれかに該当する人です。

(1) 本人が特別障害者に該当する人
(2) 年齢23歳未満の扶養親族を有する人
(3) 特別障害者である同一生計配偶者又は扶養親族を有する人

　この控除は扶養控除と異なり、同一生計内のいずれか一方のみの所得者に適用するという制限がありません。したがって、例えば夫婦ともに給与の収入金額が850万円を超えており、夫婦の間に1人の年齢23歳未満の扶養親族である子がいるような場合には、その夫婦双方がこの控除の適用を受けることができます。

２．生まれたての子も23歳未満の扶養親族に含まれる！

　この所得金額調整控除（子ども等）の適用を受けるにあたって、上記１の「年齢23歳未満の扶養親族」は、控除対象扶養親族である16歳以上を年齢の下限とするのか（つまり16歳以上23歳未満）、特定扶養親族である19歳以上を年齢の下限とするのか（つまり19歳以上23歳未満）、あるいは年齢23歳未満であれば年齢の下限はないのか（つまり0歳以上23歳未満）について疑問が生じます。

　結論を先に述べると、所得金額調整控除（子ども等）における「年齢23歳未満の扶養親族」に年齢の下限はありません。したがって、0歳以上23歳未満であれば「年齢23歳未満の扶養親族を有する人」に該当します。
　用語の定義を考えると、扶養親族とは「所得者と生計を一にする親族（配偶者、青色事業専従者として給与の支払を受ける人及び白色事業専従者を除きます）で、合計所得金額が48万円以下の人」をいいます。これに「年齢23歳未満」という要件が加わるだけですので、所得金額調整控除（子ども等）における「年齢23歳未満の扶養親族」に年齢の下限はないことになります。
　例えば、年末の12月31日に子が生まれた場合でも、年齢 23 歳未満の扶養親族を有するという要件を満たすことになりますので、所得金額調整控除（子ども等）の適用を受けることができます。

３．所得金額調整控除（子ども等）の再計算

　年末調整において所得金額調整控除（子ども等）の適用を受けようとする場合、年齢23歳未満の扶養親族を有するかどうかなどの判定は、所得金額調整控除申告書を提出する日の現況により判定することとなります。
　年末調整後、その年12月31日までの間に従業員等に子が生まれ、所得金額調整控除（子ども等）の適用要件を満たして年末調整による年税額が減少することとなる場合、その年分の源泉徴収票を給与等の支払者が作成するまでに、その異動があったことについて従業員等から申出があったときは、年末調整の再計算の方法でその減少することとなる税額を還付してもよいこととされています。
　なお、年末調整の再計算によらず、従業員等が確定申告をすることによって、その減少することとなる税額の還付を受けることもできます。

　また、例えば、20歳の子を23歳未満の扶養親族に該当するものとして所得金額調整控除（子ども等）の適用を受けていたところ、その子のアルバイト収入が当初の見積額よりも多くなり、結果的に合計所得金額が48万円を超えることとなったため年末調整による年税額が増加する場合にも、年末調整の再計算を行います。
　ただし、その従業員等が他の年齢23歳未満の扶養親族を有するなど所得金額調整控除（子ども等）の適用要件を満たしている場合には、所得金額調整控除申告書について、当初申告された子以外の要件に該当する者に訂正されるのであれば、所得金額調整控除（子ども等）については年末調整の再計算を行う必要はありません。