投稿者: たまい税理士事務所

１．退職金支給時の源泉徴収

　従業員の方に退職金を支給する場合には、その支給額から所得税及び復興特別所得税を源泉徴収しなければなりません。
　源泉徴収の方法は、退職する従業員の方から「退職所得の受給に関する申告書」の提出を受けているかどうかにより異なります。

(1) 「退職所得の受給に関する申告書」の提出を受けている場合

　退職金の支給額から下記算式で計算した退職所得控除額を控除した残額を2分の1にした額（1,000円未満の端数は切り捨てます。）が課税退職所得金額となります。

① 勤続年数が20年以下の場合
　 勤続年数×40万円（80万円未満の場合には80万円）
② 勤続年数が20年超の場合
（勤続年数－20年）×70万円＋800万円

　上記算式において、長期欠勤や休職中の期間は勤続年数に含めますが、丙欄適用期間は除きます。また、勤続年数に1年未満の端数があるときは1年に切り上げます。さらに、障害者になったことに基因して退職した場合は、上記の金額に100万円を加算します。
　ここで計算した課税退職所得金額に、「退職所得の源泉徴収税額の速算表」の「税額」欄の算式に従い計算した額が、源泉徴収する税額になります。

(2) 「退職所得の受給に関する申告書」の提出を受けていない場合

　退職金の支給額に20.42％の税率を乗じて計算した額を源泉徴収します。この場合、退職金を受給した従業員ご本人が確定申告をして、(1)と同様の計算を行い源泉徴収税額を精算することになります。

２．退職所得を確定申告して所得税の還付を受ける

　上記１(1)のように、退職金の支給を受けた人で、その勤務先に「退職所得の受給に関する申告書」を提出した人については、源泉徴収だけで課税関係が完結し、退職所得に関しての確定申告は原則不要とされています。

　しかし、「退職所得の受給に関する申告書」を提出した人でも、以下のように確定申告することによって所得税の還付を受けることができます。

(1) 控除しきれなかった所得控除額を退職所得から差し引くための確定申告

　退職所得以外の所得の合計額が所得控除の合計額未満である場合には、控除しき
れなかった所得控除の額を退職所得の金額から差し引くことによって、所得税の還付を受けることができます。

　例えば、給与所得が129万円、所得控除額が139万円の場合には、給与所得の金額から控除することができない所得控除額10万円（139万円―129万円）を退職所得の金額から差し引くことによって、所得税の還付を受けることができます。

(2) 退職所得で損益通算を受けるための確定申告

　損益通算とは、不動産所得、事業所得、山林所得及び譲渡所得等の金額の計算上生じた損失の金額を、一定の順序に従い他の所得の金額から差し引くことをいいます。

　退職所得は、国内の銀行預金の利子所得のような源泉分離課税とされている所得と違い、源泉徴収だけで課税関係が終わり確定申告できないものではありません。
　その年に事業所得等の損失がある場合には、確定申告をして損益通算を受けることができます。

　例えば、給与所得が129万円、事業所得の損失が139万円の場合には、事業所得の損失のうち給与所得の金額から引ききれない10万円が退職所得の金額から控除されます。
　その結果、給与所得と退職所得につき源泉徴収された所得税の還付を受けることができます。

１．借入金利子の取扱い

　賃貸用の不動産を取得するために要した借入金の利子は、その支払時期によって次のように取り扱います。

(1) 不動産賃貸業開始後で不動産使用後の場合は、必要経費に算入します。
(2) 不動産賃貸業開始後で不動産使用前の場合は、必要経費に算入するか不動産の取得価額に算入するか選択します（所得税基本通達37-27）。
(3) 不動産賃貸業開始前の場合は、不動産の取得価額に算入します。

　上記(2)のようなケースもありますが、基本的には、借入金利子は業務開始前は取得価額に算入し、業務開始後は必要経費に算入します。
（借入金利子の取扱いについては、本ブログ記事「賃貸用不動産取得に要した借入金利子の必要経費算入と損益通算」を参照）

２．借り換えた場合の必要経費算入額

(1) 減額して借り換えた場合

　賃貸用不動産を取得するために要した借入金を、返済中に借り換える場合があります。
　この場合、不動産所得の金額の計算上必要経費に算入する借入金利子の額はいくらにすればいいでしょうか？

　所得税基本通達38-8の4では、次のように規定されています。

　「固定資産を取得するために要した借入金を借り換えた場合には、借換え前の借入金の額（借換え時までの当該借入金に係る未払利子を含む。）と借換え後の借入金の額とのうちいずれか低い金額は、借換え後もその固定資産の取得資金に充てられたものとして取り扱う。」

　例えば、借換え前（借換え時）の借入金の残高が500万円、借換え後の借入金の額が300万円だとしたら、低い金額の300万円を借換え後も固定資産の取得資金に充てられたものとします。
　したがって、必要経費に算入する借入金利子も、借換え後の300万円に対する利子になります。

(2) 増額して借り換えた場合

　上記(1)のように減額して借り換えた場合はわかりやすいのですが、増額して借り換えた場合は少し複雑です。
　例えば、借換え前（借換え時）の借入金残高が500万円、借換え後の借入金の額が700万円だとしたら、低い金額の500万円を借換え後も固定資産の取得資金に充てられたものとします。ここまではわかります。

　では、必要経費に算入する借入金利子はいくらにすればいいでしょうか？
　旧借入金500万円の返済予定表に記載されている利子を、借換え後は支払っていないにもかかわらず、必要経費に算入するのでしょうか？
　また、旧借入金の借換え時の残りの支払期間が5年で、新借入金の借換え後の支払期間が7年だとしたら、必要経費に算入できるのは5年だけということになるのでしょうか？

　いろいろと考えだすとわからなくなってしまいましたので、税務署に聞いてみました。
　回答は、「新借入金の利子を、借換え時の旧借入金残高と新借入金残高の比で按分して、旧借入金に対応する利子部分を必要経費に算入して下さい。」というものでした。

　簡単な数値例によって、次のようなケースを想定してみます。

借換え前（旧借入金：年利率1.2％）

返済日	返済額	元金	利子	残高
1月25日	105,800円	100,000円	5,800円	5,700,000円
2月25日	105,700円	100,000円	5,700円	5,600,000円
3月25日	105,600円	100,000円	5,600円	5,500,000円
4月25日	105,500円	100,000円	5,500円	5,400,000円
5月25日	105,400円	100,000円	5,400円	5,300,000円
6月25日	105,300円	100,000円	5,300円	5,200,000円
7月25日	105,200円	100,000円	5,200円	5,100,000円
8月25日	105,100円	100,000円	5,100円	5,000,000円
合計			43,600円

借換え後（新借入金：年利率0.6％）

返済日	返済額	元金	利子	残高
				7,000,000円
9月20日	103,500円	100,000円	3,500円	6,900,000円
10月20日	103,450円	100,000円	3,450円	6,800,000円
11月20日	103,400円	100,000円	3,400円	6,700,000円
12月20日	103,350円	100,000円	3,350円	6,600,000円
合計			13,700円

　このケースでは、必要経費に算入する借入金利子は次のようになります。

　43,600円＋13,700円×5,000,000円/7,000,000円≒53,385円

　不動産所得とは、不動産、不動産の上に存する権利、船舶又は航空機の貸付けによる所得をいいます。
　不動産の貸付けによる所得は、事業として行われている場合でも事業所得とはならずに不動産所得となります。
　 一方で不動産の貸付けによる所得は、人的役務の提供が主になるものや事業に付随して行われるものについては、事業所得や雑所得に区分されるものもあります。
　不動産の貸付けから生じる所得で、その所得区分を迷いやすい例を以下に挙げます。

１．不動産所得となるもの

(1) アパート、賃貸マンション、貸家、駐車場などの家賃収入
(2) 地上権、借地権などの貸付け、設定による収入（借地権等の設定のうち、一定金額以上の権利金を収入し た場合は、譲渡所得となります）
(3) 総トン数20トン以上の船舶の貸付収入
(4) 広告等のため、土地、家屋の屋上や側面などを使用させる場合の賃貸収入

２．事業所得又は雑所得となるもの

(1) ホテル、賄いつき下宿、時間貸し駐車場や自転車預り業の収入（事業又は雑）
(2) 従業員宿舎の収入（事業）
(3) 総トン数20トン未満の船舶の貸付収入（事業又は雑）
(4) 浴場業、飲食業における広告の掲示による収入（事業）

１．不動産所得の収入計上時期

　不動産を賃貸したことにより収受する地代・家賃、共益費などは、契約や慣習などにより支払日が定められている場合はその定められた支払日、支払日が定められていない場合は実際に支払を受けた日（ただし、請求があったときに支払うべきものと定められているものは、その請求の日）に不動産所得の収入金額に算入します。
　また、不動産を賃貸することにより一時に受け取る権利金や礼金は、貸し付ける資産の引渡しを必要とするものは引渡しのあった日、引渡しを必要としないものについては、契約の効力発生の日に収入金額に算入します。

　一方、敷金や保証金は本来は預り金ですから、受け取っても収入にはなりませんが、返還を要しないものは、返還を要しないことが確定した日にその金額を収入金額に算入する必要があります。

２．賃貸期間の経過に応じて返還しないこととなる敷金

　不動産の賃貸の際に収受する敷金や保証金は、原則として退去時に借主に返還しますので、不動産所得の計算上その預かった年分の収入金額には算入しません。
　しかし、敷金・保証金について、賃貸期間の経過に応じて返還しない金額が増加する定めとなっている場合は、その増加する部分の金額をそれぞれの年分の収入金額に算入する必要があります。
　以下の具体例で、収入金額に算入する部分の金額を確認します。

(1) 賃貸借契約の内容

　2019年（平成31年）3月6日に収受した敷金が400,000円で、敷金の返還条件が次の場合。

①1年以内に解約したときは、敷金の10％を返還しない
②2年以内に解約したときは、敷金の15％を返還しない
③2年を超えて解約したときは、敷金の20％を返還しない

(2) 収入金額に算入する部分の金額

①の場合
400,000円×10％（居住期間にかかわりなく返還しない割合を乗じます）＝40,000円を、2019年（平成31年分）の収入金額に算入します。

②の場合
400,000円×（15％－10％）＝20,000円を、2020年（平成32年分）の収入金額に算入します。

③の場合
400,000円×（20％－10％－5％）＝20,000円を、2021年（平成33年分）の収入金額に算入します。

　不動産所得の計算をするときは、敷金のすべてを預り金として処理する前に、敷金の返還条件を契約書で確認しておく必要があります。