住宅取得等資金贈与の非課税特例

1.概要

 2021(令和3)年12月31日までに、父母や祖父母などの直系尊属から、住宅の新築・取得又は増改築のための資金(以下、「住宅取得等資金」といいます)の贈与を受けて契約を締結した場合には、住宅取得等資金のうち、住宅用家屋の区分及び契約の締結時期、対価・費用に含まれる消費税率に応じて、それぞれ次に掲げる金額(以下、「非課税限度額」といいます)までについては贈与税が課税されません。

契約日 ①消費税率8%の場合又は個人間売買の場合 ②消費税率10%の場合
省エネ等住宅 左記以外 省エネ等住宅 左記以外
平成28年1月~平成31年3月 1,200万円 700万円
平成31年4月~令和2年3月 1,200万円 700万円 3,000万円 2,500万円
令和2年4月~令和3年3月 1,000万円 500万円 1,500万円 1,000万円
令和3年4月~令和3年12月 800万円 300万円 1,200万円 700万円

※上表の省エネ等住宅とは、断熱等性能等級4以上、一次エネルギー消費量等級4以上、高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上、耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上又は免震建築物のいずれかに該当する住宅用家屋をいいます。

 既に非課税制度の適用を受けた贈与税の非課税額がある場合には、その金額を控除した残額が非課税限度額となりますが、上表②欄の非課税限度額は、2019年(平成31年)3月31日以前の契約に基づき贈与税が非課税となった金額を控除する必要はありません。

 また、新たに追加工事の契約を締結した場合などは、最初の契約締結日で非課税限度額の判定をします。
 例えば、2019年(平成31年)3月31日以前に税率8%となる新築の契約を締結し、同年4月以後に税率10%となる追加工事の契約を締結したとしても、非課税限度額は最初の契約の締結日で判定するため、上表①の非課税限度額となります。

2.適用要件

 この住宅取得等資金贈与の非課税特例の適用を受けるための要件は、次のとおりです。

(1) 贈与者

贈与者は父母、祖父母などの直系尊属であること

(2) 受贈者

① 20歳以上(贈与年1月1日時点)の子、孫などの直系卑属であること
② 合計所得金額が2,000万円以下であること
③ 原則、贈与年の翌年3月15日までに新築・取得又は増改築をしたうえで居住していること(贈与年の翌年3月15日以後、遅滞なく居住することが確実であると見込まれる場合を含みます)

※ 新築の場合は、贈与年の翌年3月15日までに工事が棟上げの状態まで進んでいれば適用を受けることができます。また、建売住宅・分譲マンションの取得の場合は、同日までに引渡しを受けておく必要があります。

(3) 贈与財産

住宅の新築又は取得、増改築のための資金であること

※贈与資金により取得する住宅が、自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある人から取得したものや、これらの人との請負契約等により新築等をしたものは除きます。また、住宅を複数所有する場合は、主として居住の用に供する一つの住宅に限ります。

(4) 住宅用家屋

①床面積が50㎡以上240㎡以下であること
②床面積の1/2以上が居住用であること
③中古住宅の場合は、一定の耐震基準を満たすものであること等
④増改築の場合は、工事費が100万円以上で費用の1/2以上が居住用にかかるものであること等

(5) 敷地

 住宅の新築に先行して取得する敷地(受贈者は新築住宅を所有又は共有すること)又は建売住宅・分譲マンション等の新築等と同時に取得する敷地であること

3.非課税特例のポイント

(1) 贈与者の相続財産への加算

 住宅取得等資金贈与の非課税特例の適用を受けた金額は、贈与者が死亡したときのその贈与者に係る相続税の計算において、相続税の課税価格に加算されません。

(2) 暦年課税等との併用可能

 この非課税特例は、暦年課税の基礎控除額(110万円)との併用適用が可能です。また、2021年(令和3年)12月31日までに、父母又は祖父母から住宅取得等資金の贈与を受けた場合には、贈与者が60歳未満であっても、相続時精算課税の適用を選択できます。

(3) 非課税特例の適用を受けるための手続

 非課税特例の適用を受けるためには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、非課税特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に戸籍の謄本、登記事項証明書、新築や取得の契約書の写しなど一定の書類を添付して、納税地の所轄税務署に提出する必要があります。

(4) 住宅借入金等特別控除の適用を受ける場合

 所得税において住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)の適用を受ける場合は、住宅取得等資金贈与の非課税特例の適用を受けた金額を住宅の取得対価の額から控除しなければなりません。
 例えば、住宅の取得対価の額が3,000万円、住宅ローンが2,500万円、親から贈与された住宅取得等資金が700万円の場合、3,000万円から700万円を控除した2,300万円が住宅借入金等特別控除の計算の基礎となる住宅の取得対価の額となります。

再居住した場合の住宅借入金等特別控除

1.再居住した場合の適用要件

 住宅借入金等特別控除の適用を受けていた方が、2003年(平成15年)4月1日以降に転任命令に伴う転居等により控除が受けられなくなった後、その家屋に再び居住した場合は、次の要件を満たすことにより再居住年以後の年について、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができます。

(1) 転居の事由等

 勤務先からの転任の命令に伴う転居、その他これに準ずるやむを得ない事由により、その家屋を居住の用に供さなくなったこと

(2) 居住の用に供さなくなる日までに必要な手続

 「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」、未使用の「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書」、「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」を所轄税務署に提出

(3) 再適用をする最初の年分の必要書類

 「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書(再び居住の用に供した方用」、「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」、「住民票の写し」

(4) 再適用の制限

 再び居住の用に供した日の属する年に、その家屋を賃貸の用に供していた場合には、翌年以後の年についてこの特例の再適用が可能

2.再居住した場合の留意点

 したがって、例えば転地療養のため、家族全員で一時実家に移り住んだ場合には、「再居住の場合の再適用の特例」は受けられません。
 転地療養は、勤務先からの転任命令のような外的要因ではなく個人的事情であるため、上記要件の「やむを得ない事由」に該当しないからです。

 また、転勤が解消し再居住した年に賃貸していた場合に、年末時点では居住しているとして控除を受けることはできません。控除は翌年からとなりますので、ご注意ください。

住宅借入金等特別控除における連帯債務の注意点

 住宅借入金等特別控除を受けるためには、金融機関が発行した「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」が必要ですが、この残高証明書の摘要欄に連帯債務者が記載されている場合があります。
 住宅取得資金に係る借入金が、給与の支払を受ける人と配偶者又はその他の親族との連帯債務になっている場合は、家屋と土地の共有持分割合又は建物と土地の共有者による資金の負担割合で、連帯債務になっている住宅借入金の年末残高を按分計算することになります。
 ただし、家屋と土地が単独で所有されている場合など、按分計算が不要の人もいますので注意してください。
 具体的には、以下のようになります(住宅取得資金を2,000万円とします)。

(1) 共有持分割合で按分計算する場合

 住宅の持分が夫2分の1、妻2分の1で、住宅取得資金をすべて連帯債務の借入金で賄っているときは、夫と妻の借入金年末残高は、それぞれ2,000万円×1/2=1,000万円となります。

(2) 按分計算が不要の場合

 住宅をすべて夫が所有し(夫の持分1、妻の持分0)、住宅取得資金をすべて連帯債務の借入金で賄っているときは、連帯債務の全額である2,000万円が夫の残高となります。

(3) 資金の負担割合で按分計算する場合

 住宅の持分が夫2分の1、妻2分の1で、住宅取得資金2,000万円のうち500万円(4分の1)を妻の自己資金、残りの1,500万円(4分の3)を連帯債務の借入金で賄っているときは、次のようになります。
 夫の残高:2,000万円×1/2=1,000万円
 妻の残高:2,000万円×1/2-500万円=500万円
 割合で示すと、夫の残高:妻の残高=2:1となります。
 夫の残高:3/4×1/2=3/8=6/16
 妻の残高:3/4×(1/2-1/4)=3/16