所得税には10種類の所得区分（利子所得、配当所得、不動産所得、事業所得、給与所得、退職所得、山林所得、譲渡所得、一時所得、雑所得）があります。
個人事業者が所得税の確定申告をする際に、自分の所得がどの所得区分に該当するのかについて気をつけなければなりませんが、その判断に迷う場合もあります。
以下では、迷いやすい例として、駐車場の貸付けを行う個人事業者の所得区分について確認します。
１．所得区分の判断基準（所得税基本通達27-2）
駐車場の貸付けによる所得がどの所得区分に該当するかを考えるとき、まず「不動産所得」が思い浮かびますが、これは間違っていません。
実際に所得税法第26条には、次のように不動産所得の意義が規定されています。
不動産所得とは、不動産、不動産の上に存する権利、船舶又は航空機（以下この項において「不動産等」という。）の貸付け（地上権又は永小作権の設定その他他人に不動産等を使用させることを含む。）による所得（事業所得又は譲渡所得に該当するものを除く。）をいう。
したがって、駐車場という不動産の貸付けによる所得が不動産所得に該当するという判断は、間違っていません。
しかし、もう少し細かく見ていくと、所得税基本通達27-2（有料駐車場等の所得）には、次のような記載があります。
いわゆる有料駐車場、有料自転車置場等の所得については、自己の責任において他人の物を保管する場合の所得は事業所得又は雑所得に該当し、そうでない場合の所得は不動産所得に該当する。
この所得税基本通達27-2によって、駐車場の貸付けによる所得でも、不動産所得ではなく事業所得又は雑所得に該当する場合があることがわかります。そして、その判断基準は「自己の責任において他人の物を保管する」か否かということになります。
この判断基準に従うと、自己（駐車場を経営する個人事業者）の責任において他人の物（車両）を保管するいわゆる「時間貸し駐車場」による所得は、事業所得又は雑所得に該当することになります。
したがって、コインパーキングによる所得は、事業所得か雑所得になります※。
所得税法第26条における不動産の貸付けのうち、駐車場については、車両の管理責任のないいわゆる「月極駐車場（青空駐車場のような単に土地のみの貸付けやアスファルト敷等の簡易な構築物を設置しての貸付け）」を想定しているといえます。
なお、不動産の貸付けによる所得は、事業として行われている場合であっても事業所得とはならず不動産所得になりますが※、これも駐車場に関しては月極駐車場の場合です。
※ 駐車場の貸付けによる所得が事業所得と雑所得のどちらになるのかについては、不動産の貸付けが事業的規模で行われているか否かの判定基準が参考になりますが、これについては、本ブログ記事「土地の貸付けの事業的規模の判定基準」をご参照ください）。
２．駐車場経営に関する「所得の帰属」の注意点
今回のメインテーマである駐車場経営における所得区分について簡単にまとめると、次のようになります。
| 貸付形態 | 所得区分 |
|---|---|
| 時間貸し駐車場 | 事業所得又は雑所得 |
| 月極駐車場 | 不動産所得 |
ここで、駐車場経営におけるもう一つの根本的な注意点として、誰が申告すべきかという「所得の帰属」を挙げます。例えば、次のような例です。
| 土地を無償で借りて駐車場経営を行っている場合の所得は、土地の貸し手と借り手のどちらが申告すべきか？ |
土地を無償で借りて、借り手が月極駐車場として貸付け（青空駐車場のような単に土地のみの貸付けやアスファルト敷等の簡易な構築物を設置しての貸付け）を行っている場合は、その土地の所有者（名義人）の不動産所得となります（所得税基本通達12-1）。したがって、土地の貸し手が申告（不動産所得）することになります。
土地を無償で借りていても、借り手が時間貸し駐車場として貸付け（借り手が建物・設備等を設置して、単に土地の使用料ではなく、サービス・管理等を伴い借り手の経営する要素が大であるような貸付け）の場合は、借り手の事業所得又は雑所得となります。したがって、土地の借り手が申告（事業所得又は雑所得）することになります。
※ 未分割の相続財産から生じる不動産所得の帰属については、本ブログ記事「未分割の相続財産から生じた不動産所得の帰属は？」をご参照ください。