１．事業的規模か業務的規模か
(1) 形式基準（5棟10室）による判定
不動産所得を生ずべき建物や土地の貸付けが「事業的規模」か「事業的規模に至らない（業務的規模）」かにより、事業専従者給与や青色申告特別控除等の取扱いが異なります。
事業的規模の判定は、社会通念上事業と称する程度の規模で建物や土地の貸付けを行っているかどうかにより判断することとされていますが、次に該当する場合は、特に反証がない限り、事業として行われていると判断します（形式基準）。
① 建物の場合
イ．貸間、アパート（棟割長屋を含みます）については、独立した室数がおおむね10室以上であること
ロ．独立家屋（①は除きます）の貸付けについては、おおむね5棟以上であること
② 土地の場合
土地、駐車場の契約件数が、おおむね50件以上であること（1室の貸付けに相当する土地の契約件数を、おおむね5件として判定します）
例えば、貸室数が7室と貸地の契約件数が20件の場合は、建物と土地を別個に判定するのではなく、貸室7室＋（貸地20件÷5件＝4室）＝11室として事業的規模と判定します。
(2) 実質基準による判定は難しい
なお、実質基準として、賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみて、上記の形式基準（いわゆる5棟10室基準）に準ずる事情があると認められる（賃貸収入が比較的多額、かつ、不動産管理の事務量を相当要する）場合は、原則として事業的規模と判定されます。
しかし、実質基準での判定は、事業所得の性質として掲げられる営利性・有償性、反復・継続性、自己の危険と計算における事業遂行性、精神的・肉体的労力の程度、人的・物的設備の有無などを総合的に判断することになり、非常に難しいといえます。
※ 実質基準により事業的規模と判定された事例については、本ブログ記事「5棟10室未満でも不動産貸付が事業的規模とされた事例」をご参照ください。
２．業務的規模の不動産所得でも65万円控除できる？！
上記のように、一般的には不動産所得の規模は形式基準によって判定します。その結果、事業的規模に至らない業務的規模と判定された不動産所得は、最高10万円の青色申告特別控除しか受けることができません（措法25の2①）。
しかし、業務的規模の不動産所得でも65万円の青色申告特別控除を受けられる場合があります。
以前の記事で紹介したように、65万円の青色申告特別控除の要件に、「事業的規模の不動産所得又は事業所得を生ずべき事業を営む者であること」という項目があります（65万円の青色申告特別控除の要件については、本ブログ記事「青色申告特別控除と青色申告承認申請書の提出期限の注意点」を参照）。
これは、不動産所得が事業的規模でない場合であっても、65万円控除の要件を具備する事業所得がある場合には、65万円の青色申告特別控除を適用することができることを意味します（措法25の2③）。
したがって、例えば事業所得が赤字で、不動産所得が事業として行われていない場合でも、不動産所得から65万円の特別控除ができます。