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１．支払調書の提出範囲

　「不動産の使用料等の支払調書」は、法人や不動産業者である個人（主として建物の賃貸借の代理や仲介を目的とする事業を営んでいる個人を除く）が、同一人に対して支払った家賃等でその年中の支払金額の合計が15万円を超えるものについては、税務署に提出しなければなりません。
　ただし、法人（人格のない社団等を含みます）に支払う不動産の使用料等については、賃借料を除く権利金、更新料等が対象となります。
　したがって、法人に対して家賃や賃借料のみを支払っている場合は、支払調書の提出は必要ありません。
　不動産の使用料等については下記２で述べますが、事務所や店舗等を賃借する場合に支払う家賃が一般的なケースだと思われます。
　この場合、例えば、法人が個人に対して毎月5万円の家賃を12か月支払った場合は、支払金額の合計が15万円を超えるので支払調書の提出が必要です。
　一方、法人が法人に対して毎月5万円の家賃を12か月支払って支払金額の合計が15万円を超えたとしても、支払調書の提出は必要ありません。

２．不動産の使用料等とは？

　不動産の使用料等とは、具体的には次のようなものをいいます。

(1) 土地、建物の賃借料
(2) 広告等のための塀や壁面等のように土地、建物の一部を使用する場合の賃借料
(3) 催物の会場を賃借する場合などの一時的な賃借料、陳列ケースの賃借料
(4) 地上権、地役権の設定あるいは不動産の賃借に伴って支払われるいわゆる権利金（返還を要しないこととなる保証金、敷金等を含みます）、礼金
(5) 契約期間の満了に伴い、または借地の上にある建物の増改築に伴って支払われるいわゆる更新料、承諾料
(6) 借地権や借家権を譲り受けた場合に地主や家主に支払われるいわゆる名義書換料　

３．定額の水道代・電気代は含まれるか？

　不動産の使用料等は上記のようなものが該当しますが、賃貸借契約書で次のように定められている場合は、不動産の使用料をいくらと考えればいいでしょうか？

・賃料　月額50,000円　・水道代　月額3,000円　・電気代　月額5,000円

　この賃貸借契約書では、毎月の賃料（家賃）50,000円以外に、水道代と電気代も毎月3,000円と5,000円を支払うことになっています。つまり、実際の使用量にかかわらず、水道代と電気代は賃料と同様に毎月定額を支払うことになります。
　このような場合、支払調書における不動産の使用料の金額は、賃料50,000円だけでいいのか、賃料に水道代と電気代を含めた58,000円（50,000円＋3,000円＋5,000円＝58,000円）とするのか迷います。
　結論は、毎月定額を支払う水道代・電気代も含めた58,000円を不動産の使用料の金額とします。
　名目は水道代・電気代となっていても、実際の使用量にかかわらず定額を支払うのであれば、実質的に賃料（家賃）といえるからです。

　例えば、不動産売買業を営む法人が個人の顧客から土地付建物を購入した場合、その金額が100万円を超えるときは「不動産等の譲受けの対価の支払調書」（以下「支払調書」といいます）を税務署に提出しなければなりません。
　この支払調書の書き方は、「給与所得の源泉徴収票等の法定調書の作成と提出の手引」に記載されています。しかし、土地のみを購入した場合の記載例はあるものの、土地付建物を購入した場合の記載例はありません。
　以下では、土地建物を一括購入した場合の支払調書の書き方を確認します。

１．支払調書の提出義務者

　支払調書を提出しなければならないのは、譲り受けた不動産、不動産の上に存する権利、総トン数20トン以上の船舶、航空機の対価の支払をする法人と不動産業者である個人です。
　ただし、不動産業者である個人のうち、主として建物の賃貸借の代理や仲介を目的とする事業を営んでいる方は、提出義務がありません。
　支払調書の提出範囲は、同一人に対するその年中の支払金額の合計が100万円を超えるものです。
　この100万円には、消費税および地方消費税の額を含めて判断しますが、消費税および地方消費税の額が明確に区分されている場合には、その額を含めないで判断しても差し支えありません。
　なお、不動産等の譲受けには、売買のほか、交換、競売、公売、収用、現物出資等による取得も含まれます。

２．支払調書の記載要領と記載例

　支払調書の各欄の書き方は、「給与所得の源泉徴収票等の法定調書の作成と提出の手引」に次のように記載されています。

記載欄名	記載すべき事項
① 支払を受ける者	支払調書を作成する日の現況における不動産等の譲渡者の住所（居所）、本店又は主たる事務所の所在地、氏名（個人名）又は名称（法人名など）を契約書等で確認して記載してください。 　また、【個人番号又は法人番号】欄には、支払を受ける者のマイナンバー又は法人番号を記載してください（マイナンバーを記載する場合は、左端を空白にし、右詰で記載してください）。 （注）支払を受ける者等に支払調書の写しを交付する場合には、マイナンバーを記載して交付することはできませんので、ご注意ください。
② 物件の種類	その譲り受けた不動産等の種類に応じ、土地、借地権、建物、船舶、航空機のように記載してください。
③ 物件の所在地	その譲受けの対価の支払の基礎となった物件の所在地を記載してください。 　この場合、船舶又は航空機については、船籍又は航空機の登録をした機関の所在地を記載してください。
④ 細目	土地の地目（宅地、田畑、山林等）、建物の構造、用途等を記載してください。
⑤ 数量	土地の面積、建物の戸数、建物の延べ面積等を記載してください。
⑥ 取得年月日	不動産等の所有権、その他の財産権の移転のあった年月日を記載してください。
⑦ 支払金額	その年中に支払の確定した金額（未払の金額を含む）を記載してください。 　なお、不動産等の移転に伴い、各種の損失の補償金（次の⑧（摘要）の(4)参照）を支払った場合には、「物件の所在地」欄の最初の行に「支払総額」と記載した上、これらの損失の補償金を含めた支払総額を記載してください（記載例2 を参照）。
⑧（摘要）	(1) 譲受けの態様（売買、競売、公売、交換、収用、現物出資等の別）を記載してください。 (2) 譲受けの態様が売買である場合には、その代金の支払年月日、支払年月日ごとの支払方法（現金、小切手、手形等の別）及び支払金額を記載してください。 (3) 譲受けの態様が交換である場合には、相手方に交付した資産の種類、所在地、数量等その資産の内容を記載してください。 (4) 不動産等の譲受けの対価のほかに支払われる補償金については、次の区分による補償金の種類と金額を記載してください。 ・建物等移転費用補償金 ・動産移転費用補償金 ・立木移転費用補償金 ・仮住居費用補償金 ・土地建物等使用補償金 ・収益補償金 ・経費補償金 ・残地等工事費補償金 ・その他の補償金 (5) 不動産等の譲受けに当たってその年中にあっせん手数料を支払った方が、「不動産等の売買又は貸付けのあっせん手数料の支払調書」の作成・提出を省略する場合には、「あっせんをした者」欄にあっせんをした方の住所（居所）、本店又は主たる事務所の所在地、氏名又は名称、マイナンバー又は法人番号、あっせん手数料の「支払確定年月日」、「支払金額」を記載してください（マイナンバーを記載する場合は、左端を空白にし、右詰で記載してください）。 （注）支払を受ける者等に支払調書の写しを交付する場合には、マイナンバーを記載して交付することはできませんので、ご注意ください。
⑨ 支払者	不動産等の譲受けの対価を支払った方の住所（居所）又は所在地、氏名又は名称、電話番号及びマイナンバー又は法人番号を記載してください（マイナンバーを記載する場合は、左端を空白にし、右詰で記載してください）。 （注）支払を受ける者等に支払調書の写しを交付する場合には、マイナンバーを記載して交付することはできませんので、ご注意ください。

　また、以下2つのケースについて、記載例が掲載されています。

　記載例1と記載例2は、いずれも土地を購入した場合のものであって、土地付建物を購入した場合（土地と建物を一括購入した場合）の記載例は掲載されていません。
　しかし、不動産販売業を営む法人にとって、土地付建物を購入するケースは頻繁に起こります。
　以下において、土地付建物を購入した場合の支払調書の記載例を確認します。

３．土地付建物を購入した場合の支払調書の記載例

(1) 土地と建物の対価の内訳がわかる場合

　土地付建物を購入した場合の支払金額が、売買契約書で土地と建物に分かれている場合は、それぞれの金額を支払調書に記載します。
　また、土地と建物の金額の内訳は明示されていないものの、売買契約書に消費税額の記載がある場合は、その消費税額から建物の金額を逆算し、支払総額を土地と建物に分けることができます。
　例えば、土地付建物の支払金額が3,000万円で、そのうち消費税額が100万円と売買契約書に記載されている場合は、100万円÷10％×1.1＝1,100万円が建物の支払金額になり、3,000万円-1,100万円＝1,900万円が土地の支払金額になります。

(2) 土地と建物の対価の内訳が不明の場合

　土地付建物を購入した場合の支払金額が、売買契約書で土地と建物に分かれておらず、消費税額も記載されていない場合は、どのように支払調書に記入すればよいでしょうか？
　もし、支払金額を合理的に土地と建物に分けることができる場合は、その分けた金額を支払調書に記載します。
　しかし、支払金額を合理的に土地と建物に分けることができない、あるいはその作業が煩雑である場合は、上記２の記載例2に準じて、次のように記入しても差し支えありません。

１．返還されない敷金等は支払調書を提出

　法人が個人に支払った不動産の①地代、②家賃、③権利金、④礼金、⑤更新料は、同一人に対するその年中の支払金額の合計額が15万円_※を超えるものについては、不動産の使用料等の支払調書（以下「支払調書」といいます）を作成して税務署に提出しなければなりません。
　一方、法人が法人に支払った上記①～⑤のうち、15万円_※を超える③～⑤については支払調書を税務署に提出しなければなりませんが、①と②は提出不要です。

※ 提出範囲の金額基準の15万円は、原則として消費税および地方消費税の額を含めて判断しますが、消費税および地方消費税の額が明確に区分されている場合には、その額を含めないで判断しても差し支えありません。

　なお、上記の③権利金とは、地上権、地役権の設定あるいは不動産の賃借に伴って支払われる権利金をいい、敷金、保証金等の名目のものであっても返還を要しない部分の金額及び月又は年の経過により返還を要しないこととなる部分の金額を含みます。
　したがって、返還されない敷金・保証金については支払調書の提出が必要です。
　例えば、法人が個人に対して建物の賃借に伴い300万円の保証金を支払いましたが、その保証金の50%相当額については、賃貸借契約上、返還されないことが明らかだとします。この場合は、その保証金の50%相当額である150万円と、その年中に支払われる家賃の金額を支払調書の「支払金額」欄に記載して税務署に提出します。

２．返還されない敷金等に係る支払調書の提出時期

　また、返還されない敷金、保証金等については、返還されないことが確定した都度、その年分の支払調書を提出することになります。
　敷金や保証金として賃貸人に提供される金額は、本来は賃借人の債務を担保するものであり、それ自体は賃貸人の収入となるものではありませんが、敷金や保証金などの名目で授受されるものの中には、当初から、あるいは一定期間が経過すれば、その全部又は一部が賃貸人に帰属することが契約書上で取り決められているものもあります。
　このようなものは、その実質が権利金や更新料等と何ら変わらないものであり、不動産所得の収入金額となりますが、その収入金額の計上時期は、必ずしもその賃貸借契約の終了時ではなく、返還を要しないことが確定した都度、その確定した金額を収入金額として計上することになっています。
　したがって、支払調書についても返還されないことが確定した日の翌年の1月31日までに、その確定した金額を支払金額として記載して提出することになります。

　2016年（平成28年）1月1日以後の金銭等の支払等に係る法定調書に、金銭等の支払を受ける人（受給者）及び法定調書の提出義務者（支払者等）のマイナンバー（個人番号）又は法人番号を記載することが義務付けられました。
　金銭等の支払を受ける人とは「不動産の使用料等の支払調書」では家主や地主など、「報酬、料金、契約金及び賞金の支払調書」では、弁護士、税理士、司法書士などになります。

１．家主さんが年の途中で死亡した場合

　「不動産の使用料等の支払調書」を作成していたところ、家主さんが平成30年中に死亡していることがわかりました。
　この場合、提出すべき支払調書に亡くなった家主さんのマイナンバー（個人番号）の記載が必要か否かで考え込んでしまいました。
　というのも、平成28年10月以降に提出する相続税申告書には、被相続人のマイナンバーの記載が不要とされたからです。支払調書にもこのような取扱いがあるのかどうか判然としませんでした。

　そこで、税務署に問い合わせたところ、「マイナンバーの記載は不要です。ただし、摘要欄に『平成30年中に死亡のため番号不要』と記載して下さい。」とのことでした。
　相続税申告書への被相続人のマイナンバーの記載が不要とされたのは、「相続開始前において、相続税の申告のために、あらかじめマイナンバーの提供を受けておくことは、親族間であっても抵抗がある。」といった納税者の意見が考慮されたからです。
　このような経緯から、支払調書にもマイナンバー記載不要の取扱いが認められたものと思われます。

２．本人に支払調書を交付した場合

　支払内容の確認などのために弁護士、税理士、司法書士等の受給者本人に対して「報酬、料金、契約金及び賞金の支払調書」を交付することがあります。
　この場合、マイナンバー（個人番号）の記載は必要でしょうか？

　答えは「否」です。本人に支払調書を交付する行為は、番号法上の特定個人情報の提供制限を受けることとなるため、受給者及び支払者等の個人番号又は法人番号を記載することはできません。

　余談ですが、受給者本人である弁護士、税理士、司法書士等に支払調書を交付する義務はありません。本人への支払調書の交付は商慣習で行われているだけであって、税法上の交付義務はありません。また、本人に交付する支払調書に角印（社印）を押す必要もありません。
　一方、報酬を受け取った弁護士、税理士、司法書士等の確定申告においても、支払調書を確定申告書に添付する必要はありません。

　支払調書を作成していて毎年悩むのが「不動産の使用料等の支払調書」です。以下では、その作成上と提出上の注意点をまとめていきます。

１．不動産管理会社に家賃を支払った場合

　法人が個人に支払った不動産の①地代、②家賃、③権利金、④礼金、⑤更新料は、同一人に対するその年中の支払金額の合計額が15万円を超えるものについては、支払調書を作成して税務署に提出しなければなりません。
　一方、法人が法人に支払った上記①～⑤のうち、15万円を超える③～⑤については支払調書を税務署に提出しなければなりませんが、①と②は提出不要です。

　では、法人が法人である不動産管理会社に支払った家賃については、支払調書の提出義務はあるのでしょうか？

　例えば、個人から不動産を賃借していても、家賃はその不動産の管理会社である法人に支払っていることがあります。 この場合は、個人に対する支払となるために所有者である個人名を支払調書の「支払を受ける者」の欄に記載し、支払金額合計が15万円を超えるときは税務署に提出しなければなりません。

２．前払家賃の支払調書への記載

　顧問先であるA社が、昨年新たに駐車場の賃貸借契約を結びました。家主さんは個人です。この契約書には、各月分の家賃を前月の末日までに支払う旨が定められています。
　A社は平成30年11月から駐車場の賃借を始めており、契約に基づいて、11月分・12月分・翌年1月分の家賃を平成30年中に支払っています。
　この場合、不動産の使用料等の支払調書の「支払金額」欄に、11月分と12月分の2か月分を記載すればいいのか、平成30年中に支払った3か月分を記載すればいいのか迷いました。　

　そこで調べてみると、国税庁ホームページの質疑応答事例に次のように回答が載っていました。
「『不動産の使用料等の支払調書』の支払金額は、所得税法施行規則第90条第1項第2号において『その年中に支払の確定した対価の金額』と規定されています。この『確定した対価の金額』とは、原則として、相手方にその支払を請求し得ることとなった金額をいうものと解されています。」

　したがって、A社の場合、その年中に支払うべきことが確定している対価の金額は、11月分から翌年1月分の3か月分の家賃の金額となり、その3か月分の家賃に相当する金額を「支払金額」欄に記載することとなります。
　なお、法人の企業会計においては、地代、家賃のような期間収益については、貸付期間の経過に応じて益金に算入することとされ、また、所得税においても、一定の要件の基に企業会計の処理にしたがって所得計算を行うことが認められていますが、支払調書については、上記により作成・提出することとなります。

３．共有持分が不明の場合の記載方法

　共有持分に係る不動産を賃借している場合、不動産の使用料等の支払調書は不動産賃貸借契約書等から共有者ごとに作成することとされています。
　ところが、契約書等を見てもそれぞれの共有持分が不明の場合があります。この
ような場合には、支払った総額を記載した支払調書を共有者の人数分の枚数だけ作成することとなっていますが、支払を受ける者の欄には共有者連名ではなく各人ごとに記載します。
　また、摘要欄には①「共有持分不明につき総額を記載」とし、②他の共有者の数、③他の共有者の氏名及び個人番号を記載します。

　企業では、役員が使用人としての職務を兼ねることがあります。このような役員を使用人兼務役員といい、法人税法上は「役員のうち部長、課長、その他法人の使用人としての職制上の地位を有し、かつ、常時使用人としての職務に従事する者」と定義されます（法34⑤）。

１．使用人兼務役員の年末調整

　この使用人兼務役員の給与を、例えば役員部分10万円/月、使用人部分30万円/月とします。会計上は役員部分と使用人部分を分けて、次のように処理します。

（役員報酬）　100,000　（現金預金）　400,000
（給与手当）　300,000

　では、この使用人兼務役員の年末調整は、役員部分と使用人部分に分けて行う必要があるのでしょうか？
　答えは「否」です。この使用人兼務役員に対し年間で役員部分120万円、使用人部分360万円の給与を支給しているとすると、年末調整は役員部分と使用人部分の合計480万円で行い、源泉徴収票も分けずに発行します。

２．使用人兼務役員の源泉徴収票の提出

　ここで新たな疑問が生じます。法定調書合計表と併せて税務署に提出すべき源泉徴収票の範囲に、この使用人兼務役員は含まれるのでしょうか？

　源泉徴収票の提出範囲は、年末調整をした場合は、平成30年中の給与の支給額が役員については150万円を超えるもの、従業員（使用人）については500万円を超えるものとされています。
　この使用人兼務役員の場合、役員部分120万円と使用人部分360万円を分けて考えると、いずれも提出範囲から外れるため提出不要となります。本当にこれでいいのでしょうか？
　答えは「否」です。使用人兼務役員の受給者区分は「法人の役員」に該当し、給与も役員部分と使用人部分を合算して提出の要否を判定しなければなりません。
　したがって、この使用人兼務役員への支給額合計480万円は150万円を超えていますので、源泉徴収票を税務署に提出する必要があります。

　会計事務所の1月の主要業務のひとつに支払調書の提出があります。支払調書は、原則として法人・個人を問わず、一定額を超える給与や報酬、家賃などを支払っていれば提出しなければならないものです。
　以下では、支払調書を提出すべきか否か、迷いやすいケースについて述べていきます。

１．行政書士に報酬を支払った場合

　支払調書（「報酬、料金、契約金及び賞金の支払調書」）を提出すべき報酬については、所得税法第204条第1項に限定列挙されており、例えば、弁護士、司法書士、税理士、社会保険労務士等に対する報酬がこれに該当します。

　では、これらと同じ士業である行政書士に報酬を支払った場合は、支払調書の提出は必要なのでしょうか？
　答は、「原則として提出不要」です。一般的に行政書士の業務に関する報酬は、所得税法第204条第1項に規定する報酬には該当しませんので、支払調書を提出する必要はありません。

　ところが、国税庁ホームページの質疑応答事例には次のような記載があります。
「依頼した業務が建築基準法第6条等に定める『建築に関する申請若しくは届出』の書類の作成のような場合には、その業務が建築代理士の行う業務に含まれるため、支払調書の提出が必要になります。」

　ここでいう「建築に関する申請若しくは届出」とは何でしょうか？
　建築基準法第6条（建築物の建築等に関する申請及び確認）を見ると、行政書士が行う建築確認申請のような建築そのものの申請であればこれに該当するものと考えられるため、支払調書の提出が必要となります。
　しかし、単に建設業の許可申請や経営事項審査などはこれに該当しないものと考えられるため、支払調書の提出は不要となります。
　行政書士に依頼した業務の内容によって、支払調書の提出の要否が異なりますので、注意が必要です。

２．個人事業者に提出義務のない支払調書

　先に述べたように、支払調書は法人・個人を問わず、一定額を超える報酬や家賃などを支払っていれば提出しなければならないものです。しかし、なかには個人事業者に提出義務がない支払調書もあります。

　例えば、「不動産の使用料等の支払調書」は法人のみに提出義務があり、個人事業者には提出義務がありません。ただし、不動産業者である個人事業者には提出義務があるのですが、主として建物の賃貸借の代理や仲介を目的とする事業を営んでいる方は提出義務がありません。

　また、個人事業者で「給与支払事務所等の開設届出書」を税務署に提出していない場合（つまり、源泉徴収義務者でない場合）は、報酬の源泉徴収と「報酬、料金、契約金及び賞金の支払調書」の提出は不要です。