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１．親族間の取引には制限がかかる

　住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローン等を利用して住宅を新築、取得、増改築等をした場合に、住宅ローン等の年末残高の一定額を所得税等から控除できるという制度です。
　住宅ローン控除は新築住宅から中古住宅、増改築まで幅広く適用がありますが、その適用を受けるためには、それぞれに定められた一定の要件を満たしている必要があります。
　例えば、新築住宅や中古住宅を取得した場合の主な要件は次のとおりです（認定住宅等については、認定長期優良住宅や低炭素建築物などの区分に応じて要件が異なりますので、ここでは共通の要件を挙げます）。

(1) 住宅の新築等の日から6か月以内に居住の用に供していること

(2) この控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供していること

(3) 次に該当すること_※1
① 住宅の床面積が50平方メートル以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること
② この控除を受ける年分の合計所得金額が2,000万円以下であること

※1 特例居住用家屋または特例認定住宅等の場合は次に該当すること
① 住宅の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること
② この控除を受ける年分の合計所得金額が1,000万円以下であること

(4) 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築等のための一定の借入金または債務（住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含む）があること_※2

※2 一定の借入金または債務とは、銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務をいいます。
　ただし、勤務先からの借入金の場合で無利子または0.2パーセント未満の利率による借入金や、親族や知人からの借入金は住宅ローン控除の対象にはなりません。

(5) 2以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供すると認められる住宅であること

(6) 居住年およびその前2年の計3年間に、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除の特例など譲渡所得の課税の特例（全5項目）の適用を受けていないこと

(7) 居住年の翌年以後3年以内に居住した住宅（住宅の敷地を含む）以外の一定の資産を譲渡し、当該譲渡について上記(6)の譲渡所得の課税の特例を受けていないこと

(8) 住宅の取得（その敷地の用に供する土地等の取得を含む）は、その取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと

(9) 贈与による住宅の取得でないこと

　上記要件(1)～(9)のうち、(4)や(8)のように親族との取引には、住宅ローン控除の適用を受けるにあたって制限がかかります。
　つまり、住宅を取得するための借入金が親族から借りたものであったり、住宅の取得が取得時・取得後を通じて引き続き生計を一にする親族からの取得であった場合は、住宅ローン控除を受けることができません。

２．取得後生計を別にすれば適用可能

　生計を一にする親族からの住宅取得については住宅ローン控除の適用を受けることができないと考えがちですが、上記１．(8)の要件をよく見ると、そうでないことがわかります。
　上記１．(8)は、「住宅の取得がその取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族からの取得でないこと」が適用要件であることを示しています。
　ということは、生計を一にする親族から住宅を取得した場合であっても、取得後生計を別にしていれば、他の要件を満たす限り住宅ローン控除の適用を受けることができるということです。

３．離婚に伴う財産分与の場合も適用可能

　離婚に伴う財産分与により取得した住宅については、贈与により取得したものではなく、既に生計を一にする親族等からの既存住宅の取得にも該当しないことから、その他の要件を満たしていれば住宅ローン控除を受けることができます。
　なお、財産分与により取得した住宅がすでに住宅ローン控除の適用を受けている共有家屋の持ち分である場合には、当初から保有していた共有部分と追加取得した共有部分（既存住宅の取得となります）のいずれについても住宅ローン控除を受けることができます。

１．住宅ローン控除の概要

　住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、個人が住宅ローンを利用して住宅を新築、取得、増改築等をして、2022（令和4）年1月1日から2025（令和7）年12月31日までの間に自己の居住の用に供した場合で一定の要件に当てはまるときに、借入金残高の一定額を所得税額から控除するという制度です。
　この特例は、住宅等の区分および居住年に応じて、借入限度額や控除期間が異なります。
　また住宅ローン控除の適用を受けた場合に、所得税から控除しきれなかった控除額を翌年度分の個人住民税から控除する制度もあります。

　この住宅ローン控除の適用を受けるためには、納税地の所轄税務署長にこの特例を適用する旨の確定申告書と一定の書類を提出しなければなりません。
　なお、給与所得者であれば、最初の年だけ確定申告すれば、翌年以降は勤務先の年末調整で住宅ローン控除を受けることができます。

２．補助金を受けた場合の計算明細書の書き方

　住宅の取得等に際し、国または地方公共団体から交付される補助金または給付金その他これらに準ずるものの交付を受ける場合があります。
　この場合は、「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」において、住宅の取得価額からその補助金等の額を控除しなければなりません。
　例えば、2023（令和5）年に「こどもエコすまい支援事業補助金」（申請タイプ：新築分譲住宅の購入）100万円の交付を受けた場合の計算明細書の書き方は次のとおりです。

３．個人の圧縮記帳の方法

　上記のこどもエコすまい支援事業補助金100万円は所得税の課税対象ですので、一時所得として申告しなければなりません。
　この場合の所得金額は（100万円－50万円）×1/2＝25万円となり、この25万円に対して所得税が課税されます。
　
　せっかく補助金を受けたにもかかわらず、その補助金を住宅ローン控除額の計算から除外しなければならず、さらに一時所得として課税されることにもなります。
　ところが、補助金の交付を受けた年に補助金に課税されないようにする方法があります。
　法人ではおなじみの圧縮記帳という方法が、個人の場合でも使えます。
　本補助金は、所得税法第42条第1項（国庫補助金等の総収入金額不算入）に規定する国庫補助金等に該当しますので、圧縮記帳が可能です。
　ただし、圧縮記帳は課税を先送りするものであって課税が免除されるわけではなく、いずれこの補助金100万円には税金がかかります。具体的にいうと、住宅売却時にこの100万円に対して税金がかかります。この点を踏まえて圧縮記帳をするかどうかを決める必要があります。

　個人の場合の圧縮記帳は、「国庫補助金等の総収入金額不算入に関する明細書」を確定申告書と一緒に提出します。
　例えば、2023（令和5）年に交付を受けたこどもエコすまい支援事業補助金100万円について、圧縮記帳を適用する場合の明細書の書き方は次のとおりです。

　書き方の留意点は次のとおりです。

① 「交付を受けた年月日」欄には、交付決定日の日付を記入します。
　こどもエコすまい支援事業事務局から「こどもエコすまい支援事業振込確定のお知らせ」というハガキが届きますが、このハガキには「交付決定日」「交付確定日」「補助金振込予定日」が記載されています。これらのうち、交付決定日を記入します。

② 「交付を受けた国庫補助金等をもって取得または改良をした固定資産に関する明細」欄の「種類」と「細目」は、減価償却資産の耐用年数表の「種類」と「細目」を記入します。

③ 「国庫補助金等の返還を要しないことが確定した日」欄には、①のハガキの交付確定日を記入します。

　住宅借入金等特別控除（いわゆる住宅ローン控除）は、中古住宅の購入でも適用があります。しかし、築年数が20年（マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年）を超えているという理由で、住宅ローン控除の適用をあきらめる人もいます。
　築年数が20年を超えていても住宅ローン控除の適用を受ける方法はあり、その一つが耐震基準適合証明書を取得するというものです。
　耐震基準適合証明書を取得するメリットは住宅ローン控除だけではなく、登録免許税や不動産取得税、地震保険料などが安くなる等のメリットもありますので、耐震基準適合証明書の取得を検討する価値はあると思います。
　以下では、耐震基準適合証明書を取得して住宅ローン控除を受ける手続きについて確認します。

１．手続きの流れ

　耐震基準適合証明書とは、建物の耐震性が基準を満たすことを建築士等が証明する書類です。築年数が20年を超えている中古住宅について住宅ローン控除の適用を受けるにあたっては、この耐震基準適合証明書を取得するタイミングを間違うと住宅ローン控除を受けることができなくなりますので、注意しなければなりません。
　築年数20年超の木造一戸建ての場合、耐震基準適合証明書の取得には耐震改修工事が必要になる可能性が高いので、上図の手続きの流れＡ又はＢになるものと思われます。
　以下、手続きの流れを説明します。

【手続きの流れＡ】
① 現行の耐震基準に適合しない中古住宅の売買契約を締結します。
② 当該中古住宅について、建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関等に対して、耐震基準適合証明の仮申請（耐震改修工事を行う事業者が確定していない等の理由により、所有権移転登記までに申請が困難な場合）をします。
③ 仮申請をした後、当該中古住宅の所有権移転登記をします。
④ 当該家屋の耐震改修工事を行います。
⑤ 耐震改修工事が完了した当該家屋が現行の耐震基準に適合することについて、居住の用に供する日までに、耐震基準適合証明書の発行により証明を受けます。
⑥ 実際に当該中古住宅の引渡しを受けて居住開始した後に、住民票を移します。

【手続きの流れＢ】
① 現行の耐震基準に適合しない中古住宅の売買契約を締結します。
② 所有権移転登記の前に耐震改修工事が可能な場合は、当該家屋の耐震改修工事を行います。
③ 耐震改修工事が完了した当該家屋について、建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関等に対して、耐震基準適合証明の申請 をします。
④ 当該家屋が現行の耐震基準に適合することについて、所有権移転登記の前に、耐震基準適合証明書の発行により証明を受けます。
⑤ 当該中古住宅の所有権移転登記をします。
⑥ 実際に当該中古住宅の引渡しを受けて居住開始した後に、住民票を移します。

　手続きの流れＡにおいてもＢにおいても、重要なことは、必ず所有権移転登記の前に耐震基準適合証明の申請又は仮申請を行うということです。所有権移転登記の後で申請又は仮申請を行っても、住宅ローン控除の適用を受けることはできませんのでご注意ください。
　また、住民票の移動は、実際に物件の引渡しを受けて居住開始した後に行ってください。

２．令和3年11月末までの契約が必要

　築年数20年超の中古住宅を購入した場合の住宅ローン控除を受けるための手続きは以上ですが、2021（令和3）年分の所得税で中古住宅のローン控除を受けるためには、2021（令和3）年11月末までに売買契約を締結する必要があります。詳細は、本ブログ記事「住宅借入金等特別控除の適用要件等の見直し」をご参照ください。