消費税の計算方法には、原則課税（一般課税、本則課税）と簡易課税があります。このうち、原則課税による計算は煩雑であり事務手数を要することから、基準期間における課税売上高が5,000万円以下の中小事業者には簡易課税が認められています。
簡易課税は原則課税の簡便法として設けられていますが、事業区分の判定については判断に迷うことも多く、必ずしも「簡易」な方法であるとは言えません。とりわけ不動産業は、簡易課税制度においては第6種事業に区分されていますが、場合によっては他の事業に区分されることもあります。
今回は、簡易課税制度における不動産業の事業区分について確認します。
１．簡易課税制度の事業区分とみなし仕入率
原則課税では、消費税額は次のように計算します。
消費税額＝課税売上げに係る消費税額－課税仕入れ等に係る消費税額
この算式のうち、「課税仕入れ等に係る消費税額」を算出するための手続きが煩雑で事務負担も大きいことから、簡便法として簡易課税が設けられています。
簡易課税では、課税売上げに係る消費税額に、事業区分に応じた一定の「みなし仕入率」を掛けた金額を「課税仕入れ等に係る消費税額」とみなして、納付する消費税額を計算します。算式は次のとおりです。
消費税額＝課税売上げに係る消費税額－（課税売上げに係る消費税額×みなし仕入率）
原則課税のように「課税仕入れ等に係る消費税額」を算出する必要がなく、課税売上げに係る消費税額のみから納付すべき消費税額が計算できるため、簡便法と位置付けられています。
簡易課税におけるみなし仕入率は、事業区分に応じて次のように定められています。
| 事業区分 | 該当する事業 | みなし仕入率 |
|---|---|---|
| 第1種事業 | 卸売業 | 90％ |
| 第2種事業 | 小売業、農林漁業（飲食料品の譲渡に係る事業） | 80％ |
| 第3種事業 | 製造業、建築業、農林漁業（飲食料品の譲渡に係る事業を除く）など | 70％ |
| 第4種事業 | 第1・2・3・5・6種以外の事業（飲食店業など） | 60％ |
| 第5種事業 | 運輸・通信業、金融・保険業、サービス業（飲食店業を除く） | 50％ |
| 第6種事業 | 不動産業 | 40％ |
この表からもわかるように、今回の論点である不動産業は第6種に区分されています。しかし、一口に不動産業と言っても、その形態は様々です。不動産に関する事業をすべて第6種としてしまうのは誤りです。
２．不動産業の事業区分とみなし仕入率
ここでは、簡易課税制度における不動産業を、不動産売買業、不動産仲介業、不動産賃貸業、不動産管理業の4つに細分化します。そのうえで、それぞれ簡易課税制度のどの事業区分に該当するかを整理したものが下表です。
| 業態 | 内容 | 事業区分 | みなし仕入率 |
|---|---|---|---|
| 不動産売買業 | 不動産を買い取り、そのままの状態で事業者に販売 | 第1種 | 90％ |
| 不動産を買い取り、そのままの状態で消費者に販売 | 第2種 | 80％ | |
| 自己が建設した建売住宅を販売 | 第3種 | 70％ | |
| 注文住宅を請け負って、下請けに建築させて販売 | 第3種 | 70％ | |
| 中古住宅をリフォーム（塗装、修理等）して販売 | 第3種 | 70％ | |
| 不動産仲介業 | 不動産の売買や賃貸を仲介 | 第6種 | 40％ |
| 不動産賃貸業 | 不動産の賃貸 | 第6種 | 40％ |
| 賃借人から原状回復費（内装工事などの建築リフォーム）を受け取った | 第3種 | 70％ | |
| 賃借人から原状回復費（室内クリーニングなど）を受け取った | 第5種 | 50％ | |
| 不動産管理業 | 他の者の不動産を管理 | 第6種 | 40％ |
不動産業に簡易課税制度を適用する際は、その業態や内容に応じて該当する事業区分（みなし仕入率）が異なりますので注意が必要です。