１．税務調査の際の判定基準
譲渡所得に係る居住用財産の特例措置には、「3,000万円特別控除の特例（措法35①）」、「軽減税率の特例（措法31の3）」、「買換え特例（措法36の2）」、「空き家の3,000万円特別控除の特例（措法35③）」などがあります。
これらの特例措置の適用にあたってポイントとなるのが、「居住用家屋」に該当するかどうかという点です。居住用家屋とは、その者が生活の拠点として利用している家屋をいい、税務調査の際には、次に掲げるような状況を総合的に勘案して判断されます。
(1) その者及び配偶者等の日常生活状況
(2) その家屋への入居目的
(3) その家屋の構造及び設備の状況
(4) その他の事情
２．総合的に勘案した判断とは？
上記１(1)～(4)の判定基準を税務署が「総合的に勘案した判断」について、以下で具体的に述べていきます。
(1) その者及び配偶者等の日常生活状況
日常生活を行うにあたり、その家屋で寝起きし、食事をとるなど、特別な事情がない限り配偶者や扶養親族と起居をともにしているか否かが判断のポイントになります。
また、郵便物がどこに届くかも日常生活状況を判断するポイントになります。
さらに、光熱費の利用状況が近隣のその者と同様の家族がいる家庭と比べて、その利用が著しく少ない場合には日常生活をその場所で行っていなかったのではないかと疑問を持たれる可能性があります。
(2) 家屋への入居目的
税務署が入居目的を確認する場合は、その家屋を購入して入居した経緯や、その家屋を選んだ理由などが問われます。
特に入居後に短期間で譲渡した場合は、居住用財産の譲渡の特例を使うことを目的として入居したものか否かを判断するために確認がされます。
しかし、この内容は事実認定によるため、何かしらの立証をすることは難しいものと思われます。
(3) その家屋の構造及び設備の状況
日常生活を送るうえで、電気・水道・ガスが整備されており、家屋には風呂・トイレ・台所の設備があるのが通常です。しかし、事務所のみの利用を目的にしている家屋は、風呂や台所の設備は設置されていないか、設置されていたとしても光熱費の利用状況などから使用の痕跡が認められない場合があります。このような場合に、居住用財産の譲渡であることを主張しても認められない可能性があります。
(4) その他の事情
家屋の所有者が、単身赴任や転地療養などにより自分で所有する家屋以外の家屋で家族と離れて生活を送るような場合であっても、その事情が解消した時には家族が住んでいる家屋で家族と起居をともにすることとなると認められる場合には、その家族が住んでいる家屋は、その者にとっての居住用家屋として認められます。
この場合、休日や正月など、その者と家族のプライベートな時間をどのように過ごしているかなどが確認されます。