１．規模により異なる取扱い
不動産所得の計算上、 不動産の貸付けが事業と称するに足りる規模（事業的規模）で営まれているか否かによって、経費の取扱いに差異が設けられています。差異のある主な項目は、次のとおりです。
(1) 資産損失（取壊し、除却、滅失等）
(2) 資産損失（災害等）
(3) 貸倒損失
(4) 貸倒引当金
(5) 青色事業専従者給与
(6) 事業専従者控除
(7) 青色申告特別控除
(8) 確定申告における延納に係る利子税 など
これらの取扱いについては、不動産所得を生ずべき業務が事業的規模として行われている場合にのみ認められるものや、事業と称するに足りない規模（業務的規模）で行われている場合には制限がかかるものもあります。
したがって、事業的規模と業務的規模による取扱いの差異を把握することは、不動産所得の計算上、適用誤りを防ぐためにも必要です。
なお、事業的規模と業務的規模の判定については、本ブログ記事「土地の貸付けの事業的規模の判定基準」をご参照ください。
２．主な取扱いの差異
上記１の8項目について、事業的規模と業務的規模における経費の取扱いの差異を一覧表にします。
| 項目 | 事業的規模 | 業務的規模 |
|---|---|---|
| 資産損失（取壊し、除却、滅失等） ※所法51①④ |
損失の金額（原価ベース）の全額を、損失の生じた年分の必要経費に算入する。 | 損失の金額（原価ベース）を、損失の生じた年分の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入する。 |
| 資産損失（災害等） ※所法70②③、72① |
同上 他に被災事業用資産の損失の繰越控除を適用できる。 |
上記との選択により、雑損控除の対象とすることもできる。 |
| 貸倒損失 ※所法51②、64① |
賃貸料等の貸倒れによる損失は、貸倒れが生じた年分の必要経費に算入する。 | 賃貸料等の回収不能による損失は、その収入が生じた年分に遡って収入金額がなかったものとみなす。 なかったものとみなされる収入金額は、次のうち最も低い金額となる（所令180②、所基通64-2の2）。 ①回収不能額 ②所法64条適用前の課税標準の合計額 ③②の計算の基礎とされた不動産所得の金額 |
| 貸倒引当金 ※所法52①②、所令144，145 |
その年の12月31日において、貸金等に係る損失の見込額として一定の金額を必要経費として算入することができる。 | 適用なし。 |
| 青色事業専従者給与 ※所法57① |
青色事業専従者に支払った給与のうち労務の対価として相当なものは、その年分の必要経費に算入する。 | 適用なし。 |
| 事業専従者控除 ※所法57③ |
専従者1人につき最高50万円（配偶者である専従者については86万円）を必要経費に算入する。 | 適用なし。 |
| 青色申告特別控除 ※措法25の2①③ |
一定の要件を満たす場合には、最高65万円の控除を受けられる。 | 最高10万円の控除しか受けることができない。 |
| 延納に係る利子税 ※所法45①二、所令97①一 |
不動産所得の金額に対応する部分は、必要経費に算入する。 | 適用なし。 |
事業的規模と業務的規模における経費の取扱いの差異は上表のとおりですが、青色申告者は注意しなければならない点があります。業務的規模の場合の青色申告特別控除額が10万円であることはよく知られていますが※、青色事業専従者給与について適用がないことは意外な盲点かもしれません。適用誤りがないようにご注意ください。
※ 不動産貸付けが業務的規模の場合でも、65万円控除を受けられる場合があります。詳しくは、本ブログ記事「建物・土地の貸付けの事業的規模の判定と65万円控除」をご参照ください。