固定資産税の前納報奨金と還付金の処理

1.固定資産税の前納報奨金の所得区分は?

 固定資産税は、通常年4回(原則として4月、7月、12月、2月ですが、市町村によって若干異なります)に分けて納付することになっていますが、第1回目の納期に全期分を前納した場合には、市税に未納がないことなどを条件に、年税額から前納報奨金を差し引いて納付することができます。
 この前納報奨金は所得になるのですが、その所得区分は、固定資産税の課税客体である固定資産の用途によって異なりますので、注意が必要です。
 事業用固定資産に係る固定資産税は必要経費となりますので、その前納報奨金は事業所得の収入金額になります。
 一方、業務用以外の固定資産に係る前納報奨金は、利息としての性格もなくその他の対価性もないため、一時所得となります。

2.過去の年分で必要経費に算入した固定資産税の還付を受けた場合

 土地・家屋(建物)の評価・課税誤りによって固定資産税を納め過ぎた場合に、その過徴収金が遡って還付される場合があります。
 固定資産税は不動産所得の計算上必要経費に算入されますが、過去の年分で必要経費に算入していた固定資産税が還付された場合は、貸付の規模によって処理が異なります。
 貸付の規模が業務的規模の場合には、過去において過大計上していた租税公課を減額する修正申告の手続きが必要となります。
 貸付の規模が事業的規模の場合には、その還付された年分の収入金額に算入します。

マンション管理組合に支払う修繕積立金の必要経費算入

1.原則は修繕実施時に必要経費算入

 分譲マンションのオーナー(区分所有者)が、転勤等のため長期間自室を留守にする場合、賃貸に出して家賃収入を得ることがあります。
 賃貸に出した場合でも、修繕積立金をマンション管理組合に支払うのは、オーナーである区分所有者です(家賃に転嫁して賃借人の負担とするかどうかは別として)。
 この修繕積立金は、原則的には繰延資産や前払金等で処理し、実際に修繕を実施したときに必要経費とします。 

2.一定の場合には支払債務確定時に必要経費算入が可能

 しかし、次のような場合には、マンション管理組合への支払債務が確定した年分の必要経費として差し支えないとされています。

(1) 適正な管理規約に定められた方法で管理組合の運営が行われている。
(2) 管理組合は、修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有さない。
(3) 区分所有者は、管理組合に対し、修繕積立金の支払義務がある。
(4) 修繕積立金は将来の修繕のためにのみ使用されるもので、他に流用されるものではない。
(5) 修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されている。

賃貸用不動産取得に要した借入金利子の必要経費算入と損益通算

1.不動産取得に要した借入金利子は必要経費

 新たに不動産賃貸業を開始した場合に、賃貸用の不動産を取得するために要した借入金利子は、不動産所得の金額の計算上必要経費に算入することができます。
 ただし、使用開始前の期間に対応する借入金利子は、必要経費に算入するか、賃貸用不動産の取得原価に算入するかを選択できます。 

 また、土地と建物を一つの契約により同一の者から借入金で取得し、借入金の額を区分することが困難な場合は、借入金がまず建物取得に充てられたものとし、建物の取得価額を上回る部分を土地購入のための借入金とみなして計算することができます(租税特別措置法施行令26の6②)。

2.土地取得に係る借入金利子は損益通算の対象外

 損益通算とは、ある所得の赤字と別の所得の黒字を相殺して全体の所得を圧縮する制度で、これにより課税される所得税が少なくなります。
 不動産所得の金額の計算上赤字が生じた場合は損益通算できるのですが、その損失のうち、土地を取得するために要した借入金利子に相当する部分の金額は生じなかったものとされ、損益通算の対象とならないので注意が必要です(租税特別措置法施行令26の6①)。

 例えば、総収入金額が100万円、土地取得に係る借入金利子が60万円、その他の経費が80万円だとすると、不動産所得の金額は100万円-60万円-80万円=-40万円の赤字になります。
 この場合(借入金利子60万円>赤字40万円の場合)、土地取得に係る借入金利子に相当する部分の40万円の赤字は生じなかったものとみなされ損益通算の対象外となります。 

 また、総収入金額が70万円、土地取得に係る借入金利子が60万円、その他の経費が80万円だとすると、不動産所得の金額は70万円―60万円―80万円=-70万円の赤字になります。
 この場合(借入金利子60万円<赤字70万円の場合)、土地取得に係る借入金利子に相当する部分の60万円の赤字は生じなかったものとみなされ損益通算の対象外となります。

 つまり、借入金利子と赤字のうち、いずれか小さい方の金額が損益通算の対象外になります。