不動産賃貸におけるフリーレント契約とは、賃貸借契約開始後の当初数か月間の賃料を無料にする、あるいは減額するというものです（本記事では、無料を前提とします）。
貸主にとっては、賃貸不動産物件の稼働率の向上が見込めるというメリットがありますが、賃料が無料であるということは、その間（フリーレント期間）の受取家賃は計上しなくてもいいのか、という疑問が生じます。
今回は、フリーレント契約の場合の受取家賃の計上時期と経理処理（貸主側の処理）について確認します。
※借主側の処理については、本ブログ記事「注意！フリーレント契約の場合の支払家賃の計上時期と経理処理」をご参照ください。
１．中途解約禁止条項がある場合
フリーレント契約の場合、フリーレント期間中あるいはフリーレント期間経過直後に解約されてしまうことを防止するために、中途解約禁止条項が設けられているのが一般的です。例えば、次のようなフリーレント契約です。
「賃貸借期間2年間のうち、当初3か月間の賃料（月額40万円）はゼロとするフリーレント契約において、中途解約は禁止であり、仮に賃借人の都合で解約する場合は、賃借人はフリーレント期間に係る賃料相当額120万円（40万円×3か月）及び解約後の未経過期間に係る賃料相当額（40万円×未経過期間月数）を賃貸人に支払う。」
以下では、このフリーレント契約の内容を前提に、受取家賃の計上時期と経理処理を確認します。
(1) フリーレント期間開始時から受取家賃を計上する
上記のフリーレント契約においては、中途解約が禁止されており、仮に賃貸借期間の中途で賃借人が自己の都合で解約する場合は、賃貸人は賃借人から、フリーレント期間に係る賃料相当額120万円及び解約後の未経過期間に係る賃料相当額の支払をうけることになります。
すなわち、賃貸借期間の2年間に係る賃料相当額840万円（40万円×（24か月－3か月））は、このフリーレント契約締結時に、これを受領する権利が確定しているといえます。
したがって、このようなケースでは、受取家賃はフリーレント期間を含む全賃貸借期間に係る賃料として、各期間に配分して収益計上することになります。
具体的には、賃貸人は月額35万円（840万円÷24か月）の受取家賃をフリーレント期間開始時から計上することになり、次のように経理処理します。
| 借方 | 金額 | 貸方 | 金額 |
|---|---|---|---|
| 未収入金 | 35万円 | 受取家賃 | 35万円 |
なお、フリーレント期間（3か月間）終了後の4か月目からは、次のように経理処理します。
| 借方 | 金額 | 貸方 | 金額 |
|---|---|---|---|
| 現金預金 | 40万円 | 受取家賃 | 35万円 |
| 未収入金 | 5万円 |
※貸方・未収入金5万円＝35万円×3か月÷（24か月－3か月）
理論的には、上記のように受取家賃を計上することが相当と考えられますが、実務的には、次の方法も認められます。
(2) フリーレント期間終了後から受取家賃を計上する
昨今のフリーレントは、取引実態が「賃料の免除又は値引き」といえるため、会計上フリーレント期間に対応する賃料相当額を収益に計上していない場合でも、税務上認容されます（週刊税務通信No.3338）。
したがって、フリーレント期間の3か月間は受取家賃を計上せず、フリーレント期間終了後の4か月目から月額40万円の受取家賃を21か月間計上することになります。
経理処理は、フリーレント期間は仕訳なし、フリーレント期間終了後の4か月目から次のようになります。
| 借方 | 金額 | 貸方 | 金額 |
|---|---|---|---|
| 現金預金 | 40万円 | 受取家賃 | 40万円 |
２．中途解約禁止条項がない場合
フリーレント契約において、中途解約禁止条項を設けないのはあまり一般的とはいえませんが、例えば、次のようなフリーレント契約があるとします。
「賃貸借期間2年間のうち、当初3か月間の賃料（月額40万円）はゼロとするフリーレント契約において、中途解約が可能であり、解約後の未経過期間に係る賃料相当額の支払義務はないものの、賃借人の都合で解約する場合は、賃借人はフリーレント期間に係る賃料相当額120万円（40万円×3か月）を、中途解約時に賃貸人に支払う。」
このようなケースでは、フリーレント契約の締結時に、全賃貸借期間に係る賃料相当額が確定しているとは認められませんので、当事者間の契約に従ってフリーレント期間の3か月間は受取家賃を計上せず、フリーレント期間終了後の4か月目から月額40万円の受取家賃を21か月間計上することになります。
経理処理は、上記１(2)と同様になります。