１．住宅ローン控除の概要
住宅ローンを使って住宅の取得、新築、増改築等をして、2021年（令和3年）12月31日までに居住を開始した場合は、居住開始年以後10年間（注）の各年分の所得税において、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の適用を受けることができます。
控除額は、その年の12月31日現在の住宅ローン等の残高の1.0％とされ、新築等した居住用家屋の区分に応じて、年間最大控除額は40万円又は50万円となります。
（注）2019年（令和1年）10月1日からの消費税率引き上げに際し、消費税等の税率が10％である住宅の取得等をして2019年（令和1年）10月1日から2020年（令和2年）12月31日までの間に居住した場合、住宅ローン等の所得税額の控除期間を13年間（3年間延長）とする特例が創設されました。
住宅ローン等の年末残高×1％と、住宅の税抜購入価格×2％÷3のうち、いずれか少ない金額を11年目から13年目までの各年に控除することができます。
なお、1年目から10年目までは現行と同様の金額が控除可能です。
| 区分 | 居住年 | 住宅ローン等年末残高 | 控除率 | 年間最大控除額 | 控除期間 |
|---|---|---|---|---|---|
| 一般住宅 | ～令和2年12月 | 最大4,000万円 | 1.0％ | 40万円 | 10年間 |
| 認定住宅 | ～令和2年12月 | 最大5,000万円 | 1.0％ | 50万円 | 10年間 |
住宅ローン控除可能額のうち、所得税から控除しきれなかった残額がある場合は、翌年度分の住民税から、その残額相当額が控除されます。
２．住民税からの控除額の計算方法
(1) 住民税からの控除額の上限
住宅ローン控除前の所得税額が住宅ローン控除額より少ない場合は、所得税から住宅ローン控除額が引ききれません。このように、所得税から控除しきれなかった残額がある場合は、翌年度分の住民税からその残額相当額が控除されます。
ただし、住民税から控除する額には上限があり、上限額は住宅を取得等したときに課された消費税率によって異なります。
消費税率が5％又は非課税のときは、所得税の課税総所得金額等×5％（最高9.75万円）が上限とされ、消費税率が8％のときは、所得税の課税総所得金額等×7％（最高13.65万円）とされます。
なお、2014年（平成26年）4月以降でも経過措置により5%の消費税率が適用される場合や消費税が非課税とされている中古住宅の個人間売買などは2014年（平成26年）3月までの措置が適用されます。
| 居住年 | 上限額 |
|---|---|
| ～平成26年3月 | 9.75万円（課税総所得金額等×5％） |
| 平成26年4月～令和3年12月 | 13.65万円（課税総所得金額等×7％） |
(2) 所得税の控除可能額
以下の簡単な設例を使って、所得税で引ききれなかった住宅ローン控除額の住民税からの控除額の計算方法を確認していきます。
【設例】
2018年（平成30年）中に取得した土地に認定住宅である建物を新築して居住を開始しました。取得価額は土地建物合計で5,000万円、2019年（令和1年）12月31日現在の住宅ローン残高は4,000万円でした。なお、2019年（令和1年）分の所得税の課税総所得金額等は350万円、所得税額は25万円です。
所得税の控除可能額は、次のようになります。
住宅ローン年末残高4,000万円＜取得価額5,000万円→低い方4,000万円
4,000万円×1.0％＝40万円 ∴40万円
(3) 所得税からの控除額
所得税からの控除額は、次のようになります。
控除可能額40万円≧所得税額25万円 ∴25万円
(4) 住民税からの控除額
住民税からの控除額は、次のようになります。
控除可能額40万円－所得税の控除額25万円＝控除しきれなかった金額15万円
所得税の総所得金額等350万円×7％＝24.5万円≧住民税の控除上限額13.65万円
控除しきれなかった金額15万円≧住民税の控除上限額13.65万円
∴翌年度分（令和2年度分）の住民税から13.65万円が控除されます。
(5) 控除額合計
住宅ローン控除可能額40万円のうち、所得税から25万円、住民税から13.65万円、合計38.65万円が控除されることになります。